Advies Consumentenbond
Het advies van de Consumentenbond - om vooral geen gebruik te maken van rentemiddeling - is gebaseerd op de door de banken gekozen constructies waardoor het voor de klant erg duur uitpakt. Ook de kleine lettertjes - de voorwaarden - zijn per bank verschillend. De Rabobank springt hier toch wel het slechts uit de bus. Onze bank rekent weliswaar met boete- en rentemiddelingsopslagen en afhandelingskosten van € 250,00, maar kent geen beperkende voorwaarden, althans niet anders dan die nu al gelden.
Het advies is weliswaar valide, maar gaat uit van een situatie dat de nieuwe rentevaste periode volledig wordt uitgediend, waarbij ook de boete over die periode volledig wordt uitgesmeerd en betaald. Zij gaan voorbij aan de situatie dat als er extra wordt afgelost het toch wel erg aantrekkelijk kan zijn om rentemiddeling af te nemen.
Onze bank biedt ons twee mogelijkheden:
1. Renteherziening: volledige boete zelf betalen
2. Renteherziening: rentemiddeling, waarbij boete en renteopslagen worden uitgesmeerd
In de eerste situatie moeten wij een boete van ruim € 4.500 ineens betalen. Voordeel is wel dat wij dan zelf een rentevastperiode kunnen kiezen. Enig rekenwerk leerde mij dat de meest gunstige terugverdientijd iets meer dan 3 jaar is. Dit is voor ons niet gunstig, omdat wij dit leningdeel in 3 tot uiterlijk 4 jaar in zijn geheel zullen aflossen.
In de tweede situatie kan er uit een rentevastperiode van 5, 10 of 15 jaar gekozen worden. De grootste brutobesparing kan behaald worden door te kiezen voor 10 jaar rentevast. De besparing is dan ruim € 62,00 bruto per maand.
Per maand levert dit ons een bruto besparing op van ruim € 62,00. Als wij niet extra zouden aflossen dan betalen wij bijna € 1.800,00 meer aan boete over de nieuwe looptijd van de rentevastperiode dan als wij de boete in één keer zouden betalen. Maar, zoals gezegd lossen wij fanatiek af en verwachten wij dat wij dit aflossingsvrije leningdeel in 3 tot uiterlijk 4 jaar volledig hebben afgelost. Dat betekent dus dat wij slechts de boete over deze periode betalen. De resterende rentevastperiode - 6 tot 7 jaar - betalen wij de boete niet, omdat het leningdeel dan al is afgelost.
Juist om later nare verrassingen te voorkomen, belde ik met de bank hierover. Zij gaven aan dat het is toegestaan om jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van het leningdeel boetevrij af te lossen. Dat houdt dus in dat - als wij het leningdeel eerder dan het einde van de looptijd van de nieuwe rentevastperiode hebben afgelost - de nog niet betaalde boete niet alsnog zal worden geïncasseerd. Dit is het risico van de bank, dat verdisconteerd is in de rentemiddelingsopslag. De betreffende medewerker liet zich nog wel ontvallen dat hij deze manier wel erg slim vond, en "dat deze situatie wel erg uitzonderlijk is" en dat "er niet veel mensen zijn die dit op deze manier doen" :-)
Zodra de extra aflossing is verwerkt (ik had gehoopt vandaag, maar dat wordt dan na het weekend) zullen wij rentemiddeling aanvragen.
Biedt jouw bank rentemiddeling aan? En heb je al onderzocht of dit voor jou interessant is?
De door de bank aangeboden opties
In voornoemde blog rekenden wij al in twee stappen uit wat de te verwachten rente zou worden bij rentemiddeling: 2,97%Onze bank biedt ons twee mogelijkheden:
1. Renteherziening: volledige boete zelf betalen
2. Renteherziening: rentemiddeling, waarbij boete en renteopslagen worden uitgesmeerd
In de eerste situatie moeten wij een boete van ruim € 4.500 ineens betalen. Voordeel is wel dat wij dan zelf een rentevastperiode kunnen kiezen. Enig rekenwerk leerde mij dat de meest gunstige terugverdientijd iets meer dan 3 jaar is. Dit is voor ons niet gunstig, omdat wij dit leningdeel in 3 tot uiterlijk 4 jaar in zijn geheel zullen aflossen.
In de tweede situatie kan er uit een rentevastperiode van 5, 10 of 15 jaar gekozen worden. De grootste brutobesparing kan behaald worden door te kiezen voor 10 jaar rentevast. De besparing is dan ruim € 62,00 bruto per maand.
Concrete cijfers
Natuurlijk ben ik dan benieuwd hoe zij tot deze berekening zijn gekomen. Dus keek ik dat even na. Inmiddels is de rente voor 10 jaar weer gedaald, van destijds 2,16% naar 2,08%. Je zou dan verwachten dat de rente, op basis van de nieuwe berekening, óók lager is. Niets is minder waar. De berekende rente via rentemiddeling is 3,1%. Als ik de boeteberekening er op na sla, rekent de bank met een vergelijkingsrente van 1,7%. Dit klopt ook wel, want de bank kijkt naar de actuele rente die hoort bij de rentevastperiode die het meest dichtbij de resterende huidige rentevastperiode ligt (40 maanden). Hierdoor is het renteverschil tussen onze huidige rente en de vergelijkingsrente groter en valt de over de nieuwe looptijd uit te smeren boete simpelweg hoger uit. Aanvullend op dit boetepercentage wordt door de bank nog een rentemiddelingsopslag van 0,2% toegepast. Dit was bekend. Wat niet bekend was, is dat zij ook afhandelingskosten van € 250,00 in rekening brengen.Per maand levert dit ons een bruto besparing op van ruim € 62,00. Als wij niet extra zouden aflossen dan betalen wij bijna € 1.800,00 meer aan boete over de nieuwe looptijd van de rentevastperiode dan als wij de boete in één keer zouden betalen. Maar, zoals gezegd lossen wij fanatiek af en verwachten wij dat wij dit aflossingsvrije leningdeel in 3 tot uiterlijk 4 jaar volledig hebben afgelost. Dat betekent dus dat wij slechts de boete over deze periode betalen. De resterende rentevastperiode - 6 tot 7 jaar - betalen wij de boete niet, omdat het leningdeel dan al is afgelost.
Juist om later nare verrassingen te voorkomen, belde ik met de bank hierover. Zij gaven aan dat het is toegestaan om jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van het leningdeel boetevrij af te lossen. Dat houdt dus in dat - als wij het leningdeel eerder dan het einde van de looptijd van de nieuwe rentevastperiode hebben afgelost - de nog niet betaalde boete niet alsnog zal worden geïncasseerd. Dit is het risico van de bank, dat verdisconteerd is in de rentemiddelingsopslag. De betreffende medewerker liet zich nog wel ontvallen dat hij deze manier wel erg slim vond, en "dat deze situatie wel erg uitzonderlijk is" en dat "er niet veel mensen zijn die dit op deze manier doen" :-)
Onze keuze
Op basis van het bovenstaande is het, links of rechtsom, voor ons een flinke besparing, er van uitgaande dat wij het leningdeel over 3 tot uiterlijk 4 jaar in zijn geheel aflossen. Wij kiezen dan ook voor rentemiddeling.Zodra de extra aflossing is verwerkt (ik had gehoopt vandaag, maar dat wordt dan na het weekend) zullen wij rentemiddeling aanvragen.
Biedt jouw bank rentemiddeling aan? En heb je al onderzocht of dit voor jou interessant is?
Toevallig hebben wij dit afgelopen week laten berekenen en geeft het ons een voordeel op van 7 euro per maand. Eerlijk? Dat vind ik in ons geval de moeite niet.
BeantwoordenVerwijderenDat is wel een heel marginaal voordeel inderdaad. Aan de andere kant: als je het zelf met een paar drukken op de knop zelf kunt regelen, zoals bij onze bank, dan is het het overwegen waard. De voorwaarden moeten dan ook nog gunstig blijven.
VerwijderenIk schreef er toevallig net ook over. Ik ga na het weekend meer informatie opvragen!
BeantwoordenVerwijderenIk schreef er toevallig net ook over. Ik ga na het weekend meer informatie opvragen!
BeantwoordenVerwijderenIk las het :-) Goed initiatief! Ik zag dat jullie bij de Rabobank zitten. Let er dan wel goed op dat deze bank aanvullende voorwaarden heeft ten aanzien van verhuizing. Als je verhuist binnen de nieuw afgesloten rentevastperiode dan is een boeterente van 3% verschuldigd over het hypotheekdeel. Kortom: je goed laten informeren!
VerwijderenHerkenbaar verhaal..
BeantwoordenVerwijderenWij zitten ook bij dezelfde bank :-)
VerwijderenIs het jou ook opgevallen dat ze de rentekorting voor vaste klanten niet meenemen in de berekening? Dat zou bij ons nog 0,2% lagere rente opleveren...
Verwijderennever mind, ze doen het wel goed..
VerwijderenDat doen ze inderdaad wel goed. Wat ze niet meenemen is eventuele personeel- en/of werkgeverskortingen. In een apart tekstblok staat dat op de bevestigingsbrief dat wel juist vermeld staat. Ik wacht de brief in spanning af :-)
Verwijderen@Hyoptheekweg: toch zitten er wat schoonheidsfoutjes in het proces. Ik kreeg vandaag een dikke enveloppe met een offerte. Vreemd, want ik had de aanvraag toch digitaal ondertekend in internetbankieren. Ik heb maar even gebeld. Foutje van de bank. De eerste lichting heeft de offerte toegestuurd gekregen.
VerwijderenBovendien was de rente fout, er werd geen rekening gehouden met personeel/werkgeverskortingen. Vanaf maandag 11 juni schijnt de goede rente zichtbaar te zijn in internetbankieren. Zelfde ervaringen, met de offerte?
Fijn dat het jullie voordeel oplevert. Voor ons is het niet interessant, omdat we een spaarhypotheek hebben.
BeantwoordenVerwijderenJa, meer dan ik had verwacht eigenlijk. Dat komt ook omdat wij het leningdeel over een paar jaar zullen aflossen en niet de volledige boete betalen.
VerwijderenInteressant onderwerp en fijn dat het in jullie geval financieel wat oplevert. Onze annuïteitenhypotheek heeft al een lage rente en voor de spaarhypotheek is het zeer waarschijnlijk niet interessant. Ik ga het eens uitzoeken. Jullie hebben me geïnspireerd ;-).
BeantwoordenVerwijderenO ja, wat ik het meest lastig vind aan deze berekeningen is het feit dat we niet in de toekomst kunnen kijken en niet weten wat de hypotheekrente gaat doen. Wij hebben nog zo'n 4 jaar te gaan tot de rentevasteperiode afloopt. Stel dat de rente dan nog vrij laag staat, dan is het niet slim om nu een boete te betalen die je dan niet betaalt omdat het wel eens zo zou kunnen uitvallen dat het goedkoper is om nu nog vier jaar de hogere rente te houden en dan zonder boete naar een lagere rente te gaan. Blijft toch voor een gedeelte koffiedik kijken, helaas.
VerwijderenHet levert meer op dan ik had verwacht eerlijk gezegd. En dat is altijd fijn :-)
VerwijderenRentemiddeling is alleen interessant zijn voor niet-spaarproducten, zoals banksparen of een spaarpolis. Juist bij deze laatste twee producten heb je er juist belang bij dat de rente hoog is. Overigens, bij onze bank zijn deze producten ook uitgesloten van rentemiddeling. Ook al zou ik het willen, het mag niet.
Het is zeker jammer dat wij niet in de toekomst kunnen kijken. Maar aan de andere kant lijkt het, uit de diverse berichtgevingen, er wel op dat de rente nog langere tijd laag blijft. Misschien niet zo laag als nu, maar wel laag. Het is en blijft inderdaad een lastige afweging. Die kun je helaas alleen zelf maken.
Wij hebben het ook gedaan een paar maanden geleden, en profiteren nu al van de lagere maandlasten. Voor ons was het totaal de moeite waard. van 4,15 naar 3,38.
BeantwoordenVerwijderenWe hebben het alleen voor het annuiteitendeel gedaan. Niet voor spaar en aflossingsvrije.
Zo, dat is ook een mooi verschil zeg! Dat scheelt zeker in de maandlast. En elk klein beetje helpt, toch? :-)
VerwijderenMag ik vragen waarom jullie het alleen voor het annuïteitendeel hebben gedaan en niet voor het aflossingsvrije gedeelte (rente al laag?). Het spaargedeelte snap ik, daarop wil je een zo hoog mogelijke rente :-)
Mooi trouwens, die verlaging voor jullie. Van 4,75 naar 3,1% gaan is een groot verschil!
BeantwoordenVerwijderenJa, zeker! En het is meer dan ik verwacht had. Het effect zullen wij in september merken. In augustus wordt met het maandbedrag eerst nog de afhandelingskosten verrekend.
VerwijderenIk heb dit ook zo gedaan. Ik ben van 5,75 naar 4% gegaan, met een nieuwe looptijd van 10 jaar. Ik los het hele bedrag in 3 jaar af :-) Een flinke besparing op de maandelijkse lasten, en het grootste deel van de boeterente betaal ik dus niet.
BeantwoordenVerwijderenFijn om te horen dat er meer mensen zijn die het zo aanpakken. Wat mij betreft een slimme keuze :-)
VerwijderenVeel mensen zijn bezig met het nieuwe rentepercentage en met lagere kosten. Via dit verhaal wil ik mijn mening en ervaringen delen. Administratiekosten van ruim 200 euro vindt men vaak een forse tegenvaller. Zelf vind ik deze kosten eerlijk gezegd belachelijk dat dit berekend wordt. Je bent wel een contract aangegaan met de bank en wat dat betreft mag je blij zijn dat er überhaupt mogelijkheden zijn voordat de renteperiode afloopt. Met een besparing van 3 a 4 tientjes per maand (voorbeeld) heb je het snel terugverdiend en koop je zekerheid. Je hebt de zekerheid dat je weer een langere periode dezelfde maandlast hebt. Ik heb best 225 euro (in het geval van mijn bank) over voor slechts 2 jaar extra zekerheid. Ongelijke leningsdelen qua rente vaste periode lijkt mij niet handig. Als je wilt oversluiten bijvoorbeeld zou het wel mooi zijn als alle leningsdelen gelijk lopen zodat je op een bepaalde datum kunt oversluiten zonder boeterente. Dus als je middelt, pak dan gelijk alle delen mee. Zeker als je een (bank)spaar hypotheek hebt die nog niet zolang loopt is een lagere rente vaak juist wel een optie. Ok je bespaart misschien maar een paar euro op het (bank)spaar gedeelte, maar alles is meegenomen. Zelfs al blijft dit gedeelte qua maandlast gelijk of gaat misschien zelfs 1 of 2 euro omhoog dan vind ik het persoonlijk nog de moeite waard. De administratiekosten gelden voor de hypotheek en niet per leningsdeel in het geval van mijn bank.
BeantwoordenVerwijderenReuze bedankt voor je uitgebreide reactie en het delen van jouw mening en ervaringen! Dat is wat dit blog interactief maakt!
VerwijderenIk ben het met jouw reactie eens, in die zin dat het ook goed is om te beseffen dat een contract feitelijk wordt open gebroken; dat deze mogelijkheid er is. De baten kunnen zeker opwegen tegen de kosten. Het is verstandig dit goed na te rekenen / vragen. Dat geldt ook voor vooruit kijken naar de toekomstige situatie van bijvoorbeeld oversluiten, waarbij er - ook in onze situatie - een verschil ontstaat in de looptijd van de leningdelen. Dit hoeft geen probleem op te leveren, maar er bewust over nadenken (en navraag doen!) is zeker aan te raden.
In onze situatie, en ik begreep ook bij enkele andere banken, zijn (bank)spaarproducten uitgesloten van rentemiddeling. Er ontstaat zo per definitie een verschil in looptijd van de leningdelen. Dat is voor ons geen issue, want wij willen niet eerder verhuizen dan dat onze zoon uit huis is. Tegen die tijd is onze vernieuwde rentevastperiode door rentemiddeling ook weer afgelopen.
nou vraag ik me af: hoeveel extra boete moet je betalen voor het extra aflossen? je mag toch maar 10% per jaar boetevrijaflossen? En als je aflost binnen 3 of 4 jaar...
BeantwoordenVerwijderen