maandag 25 april 2016

Extra inleggen in en verkorten van de bankspaarhypotheek: het gesprek met de hypotheekadviseur

Let op: lange blog!

Medio januari van dit jaar schreven wij een drietal drie scenario's uit om inzicht te krijgen in hoe wij om kunnen gaan met onze bankspaarhypotheek. In vervolg hierop blogden wij eind maart over een scenario dat in het eerste blog nog wat onderbelicht is gebleven: het behouden van de bankspaarhypotheek, waarbij wij extra inleggen en/of de looptijd er van inkorten.

Inmiddels hebben wij een gesprek gehad met de hypotheekadviseur van onze bank. Dat was - zonder twijfel - het meest leuke en boeiende gesprek sinds jaren met een medewerker van onze bank :-) Iemand die goed constructief mee dacht, uiteraard in de wetenschap dat hij ook het belang van de bank dient. Omdat hij toch wel erg benieuwd was naar mijn rekenwerk met behulp van de tool van Rentenier besloot ik hem te verwijzen naar onze blog. Dat wekte nogal het nodige enthousiasme - iets dat ik niet had verwacht - in die zin dat hij het niet zo vaak mee maakt dat mensen zo doordacht met hun financiële (toekomst)planning bezig zijn, dat ook nog eens actief delen op een blog en daar (samen met enkele andere bloggers) in zo'n korte tijd al zoveel mensen mee weten te bereiken. Ja, zo kun je het natuurlijk ook bekijken :-)

Om de drie genoemde eerdere scenario's goed te kunnen vergelijken, heeft hij een proforma boeteberekening laten uitvoeren. De boete - waarbij rekening wordt gehouden met een resterende rentevaste periode tot 1 december 2019 tegen 4,75% en met een 10-jaars rente van 1,7% - komt voor alle leningdelen tezamen neer op ruim € 15.000,00. 
Voor het aflossingsvrije hypotheekgedeelte gaat het dan om bijna € 5.000,00 en voor de twee bankspaardelen om € 10.000,00 in totaal. In dit laatste geval geldt dan wij dan ook bij aanpassing hiervan direct moeten afrekenen met de fiscus, omdat wij dan niet meer voldoen aan de fiscale voorwaarden. Deze hypotheekvorm moet namelijk minimaal 20 jaar lopen om gebruik te kunnen maken van het fiscale voordeel.

Aflossingsvrije hypotheek

Een snelle rekensom leert dat het aanpassen van de aflossingsvrije hypotheek geen voordeel oplevert. Immers, de rentevergoeding (lees: boete) is nagenoeg even hoog als het rentevoordeel dat wij ontvangen. Voor dit deel geldt dus dat wij onverminderd maximaal (€ 10.500,00 per jaar) blijven aflossen.. Met een restant hypotheeksom van € 52.500,00 per 1 maart 2016 is dit deel in de loop van 2020 geheel afgelost.

Bankspaarhypotheek

Ook het aanpassen van de bankspaarhypotheekdelen levert - rekening met de genoemde rentevergoeding (lees: boete) en het feit dat wij direct met de fiscus moeten afrekenen - geen voordeel op. Dat is op zich geen nieuws, want deze rentevergoeding doet een groot deel van de opgebouwde spaarwaarde teniet. Een aanpassing van deze hypotheekvorm schrappen wij dan ook van ons lijstje

De op onze blog uitgewerkte variant, waarbij wij een combinatie hebben gemaakt tussen extra inleggen en het stapsgewijs inkorten van de bankspaarhypotheek, blijkt in de praktijk een kostbare grap. 
De bank ziet het inkorten van de bankspaarhypotheek als een adviesplichtige handeling, omdat het naar eigen zeggen om een aanpassing in een complex product gaat. Naast advieskosten rekenen zij ook nog eens afhandelingskosten. De advieskosten liggen op € 350,00; de afhandelingskosten op € 150,00. Totaal een kostenpost van € 500,00 per wijziging. Dat maakt, zoals gezegd, het stapsgewijs inkorten van de bankspaarhypotheek niet aantrekkelijk. Inkorten moet dan bij voorkeur in één keer.

Het levert het meeste voordeel op om, als wij er voor kiezen om de bankspaarhypotheek in te korten tot 20 jaar en hierbij ook extra in te leggen, dit op korte termijn te doen. De inleg gaat echter, bij een rentewijziging (10 jaar: 2,9%) eind 2019, in de komende fors omhoog. Zie het onderstaande rekenvoorbeeld:


De inleg in jaar 8 (2017) stijgt dan door de inkorting van de bankspaarhypotheek naar 20 jaar van € 181,65 naar € 384,82, met een piek op het moment van renteherziening naar € 451,66. 
Door de extra inleg in de komende jaren daalt de inleg weliswaar weer, maar blijft toch fors, zij het dat tegen die tijd de aflossingsvrije hypotheek (jaar 12, 2020) geheel is afgelost. De extra besparing komt - met een inleg van € 24.500,00, in dit geval uit op € 23.639,16.

Natuurlijk kunnen wij er ook voor kiezen om de maximale aflossing op de aflossingsvrije hypotheek tijdelijk te staken en dit geld in te leggen in de bankspaarhypotheek. Dan zou het plaatje er zo uit zien:


De inleg in jaar 9 (2018) stijgt dan licht door de inkorting van de bankspaarhypotheek naar 20 jaar van € 181,65 naar € 234,17. 
Door de extra inleg in de komende jaren daalt de inleg weliswaar weer naar een inleg die bijna gelijk is aan de inleg die wij nu betalen. 
De extra besparing komt - met een inleg van € 42.000,00, in dit geval uit op € 28.004,96. Dat houdt natuurlijk wel in dat wij in 2021 nog vier jaar maximaal moeten aflossen op onze aflossingsvrije hypotheek.

Maar wat nu als wij het inkorten achterwege laten, maar wel de komende jaren bedragen extra inleggen in de bankspaarhypotheek? Het plaatje ziet er in die situatie dan zo uit:


De inleg in de eerste jaren daalt licht, naar € 150,70 in jaar 10 (2019). Door de renteherziening eind 2019 stijgt de inleg in eerste instantie naar € 248,48 en daalt daarna door een grotere extra inleg (de aflossingsvrije hypotheek is dan immers afgelost) naar € 139,70. De extra besparing komt - met een inleg van € 24.500,00 - in dit geval uit op € 20.916,92. 

Wat is wijsheid?

Er zijn nog veel andere varianten te bedenken. Deze voorbeelden geven enkel een inzicht in de diverse mogelijkheden bij extra inleggen en/of inkorten van de bankspaarhypotheek. Daarbij hangt het, naast de feitelijke besparingen, er a) ook van af wat de financiële ruimte is cq. zal zijn in de komende jaren en b) waar wij persoonlijk ons het meest senang bij voelen. Willen wij eerst van de aflossingsvrije hypotheek af? Of zoveel mogelijk rendement halen uit de bankspaarhypotheek, die uiteindelijk - links of rechtsom - geheel wordt afgelost met de opgebouwde spaarwaarde?

Wij neigen er naar om, onverkort, onze aflossingsvrije hypotheek eerst zo snel mogelijk af te lossen, waarbij wij in vanaf volgend jaar € 1.500,00 extra inleggen in de bankspaarhypotheek. Zodra de aflossingsvrije hypotheek is afgelost, kunnen wij dit geld gebruiken voor een hogere inleg in de bankspaarhypotheek. Dit betekent dat wij de bankspaarhypotheek vooralsnog niet zullen inkorten.

Andere inzichten, of tips, zijn natuurlijk van harte welkom! :-)

22 opmerkingen:

  1. De uitleg die ik heb gekregen van onze r.bank geeft aan dat je het beste voor een hoge rente kunt gaan Ipv te kiezen voor 10 jaar vast mag je ook kiezen voor 30 jaar vast. Ook al loopt de hypotheek niet meer zo lang. Daardoor heb je dus een hogere rente en lagere inleg. Dan wordt de boete ook al lager. En is de boete al fiscaal afgetrokken in jullie verhaal?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Trouwens je mag bij een hogere rente boetevrij oversluiten. Dus mocht de rente weer gaan stijgen dan kunnen wij zonder kosten overstappen naar een hogere rente. Gek eigenlijk dat je graag een hogere rente wilt voor je hypotheek maar ja zo werkt het (Tot op zekere hoogte) wel voor een bankspaarhypotheek.

      Verwijderen
    2. En dat je dus in het feite hetzelfde aan het doen ben als al die bedrijven die in de Panama Papers staan ;-)

      Die hogere rente kan je natuurlijk wel pakken op het moment dat ze de HRA versneld af gaan bouwen.

      Verwijderen
    3. @Fleur: ik ben bij de berekeningen uitgegaan van een huidig gemiddeld rentepercentage. Deze kan, zoals ik in de uitwerking van de berekeningen in de vorige blog al heb toegepast, in de toekomst variëren. Vandaar een uitloop van een heel procent, naar 3,9 (dat is overigens nu ook de rente bij de langst lopende rentevastperiode bij onze bank).

      Je hebt gelijk dat het het meest gunstig is om een hoge rente te hebben, want dan is de inleg lager. Bij een (bank)spaarhypotheek werkt dat inderdaad nou eenmaal zo. Ik hoop dan ook vurig dat de rente eind 2019 een stuk hoger staat :-)

      De boete is fiscaal al afgetrokken (lees: verwerkt in de boetebedragen die in de blog genoemd staan).

      @Meneer en Mevrouw: :-)

      Verwijderen
    4. @ meneer en mevrouw.. blijkbaar ben ik niet goed op de hoogte. Ik heb begin dit jaar gekeken wat er mogelijk is met onze bankspaarhypotheek. Meerdere fontactmomenten gehad. Aangezien ik een ontzettende leek ben op dit gebied heb ik ze vragen gesteld die ze niet verwacht hadden... hahaha... arme adviseurs. Ontwetendheid zorgt voor rare kronkels... ten minste in mijn hoofd. Vandaar oa ook de vraag of je bij verlengen ook nogmaals mag rekenen met de hoogste rente (dus die van 30 jaar). Tot mijn grote verbazing bah dat!?! Vervolgens over de aflossings vrije hypotheek gesproken. Bij een lagere rente moet je boeterente betalen... simpele vraag: Hoe zit dat bij een hogere rente? Tja dat mag dus gewoon. Van de r.bank (of ten minste deze r.bank) mag de rente altijd omhoog gezet worden. Verbazingwekken vons ik dit. Maar uiteraard heel verdeling (al willen ee niet boven de 6% komen). Ik zie niet in waarom dit illegaal zou zijn.... voor mezelf sowieso niet want ik ben een no no op dit gebied. Maar ook niet van de bank. Vertel.... wat mis ik?!

      Verwijderen
    5. Ha Fleur! Je doet niets illegaals, dat is het mooie eraan! Het mag allemaal! Bij een bankspaarhypotheek doe je net alsof je niets gespaard heb en trek je de volledige rente over de volledige schuld af. Iedereen met gezond boerenverstand zou zeggen dat dat vreemd is, maar het mag wel.


      Al die bedrijven in de Panama Papers doen precies hetzelfde. Ze gebruiken(of misbruiken) de regels om zo min mogelijk belasting te betalen maar doen niets illegaals. Als die bedrijven het doen staan de kranten er vol mee maar als iedereen het bij een bankspaarhypotheek doet is het doodnormaal en geaccepteerd..;-)

      Verwijderen
    6. Bedankt voor je duidelijke antwoord. Raar ding die bankspaarhypotheek maar ja we hebben er een dus er dan inderdaad maar gebruik van maken!

      Verwijderen
  2. Mooi uitgebreide blog. Zoals je weet zijn wij er ook mee bezig geweest. Kijk nog even goed op de site van de belastingdienst. In ieder geval voor een spaarhypotheek kun je ook na 15 jaar van je spaarpolis af zonder dat de belastingdienst om de hoek komt kijken als je tenminste onder een bepaald bedrag per persoon blijft in de spaarpolis. Ik weet niet of dat ook voor de bankspaarhypotheek geldt, maar kijk eens op: http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/uw_hypotheek_of_lening/sparen_voor_de_aflossing_van_uw_hypotheek/kapitaalverzekering_eigen_woning/vrijstelling_bij_uitkering_kapitaalverzekering_eigen_woning

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dank je! :-) Ja, dat weet ik. Zowel dat jullie met hetzelfde onderwerp bezig zijn als de vrijstellingen :-)

      Het is een erg interessant onderwerp, dat vaak onderbelicht blijft o.a. op blogs. Leuk dat ook jullie er aandacht aan besteden.

      Bij ons zal het er heel erg om spannen of wij per persoon binnen de vrijstelling (15 tot en met 19 jaar) blijven. Vandaar dat ik, veiligheidshalve, uitgegaan ben van een minimale looptijd van 20 jaar. In de loop van 2019 is het goed om hier nog even kritisch naar te kijken.

      In ieder geval bedankt voor het aanstippen!

      Verwijderen
  3. Linksom of rechtsom, je blijft tegen die rentevaste periode aan hikken waardoor je het plaatje niet sluitend krijgt. Blijft de rente nog 20 jaar zo laag? Misschien stijgt de rente de komende jaren weer en ga je profiteren van je extra stortingen in je spaarpot, je weet het niet.
    Ik zou nu voor het extra aflossen van je aflossingsvrije hypotheek gaan en een beetje extra storten in je spaarpot zoals je al aangaf en dan voor 2019 dezelfde berekening nog een keer maken, waarbij je met een vast rentepercentage tot einde looptijd kunt rekenen en dat in combinatie met inkorten van de looptijd. Tegen die tijd is je aflossingsvrije hypotheek ook bijna afgelost.
    Misschien dat de meester zelf nog een goed advies heeft, maar die is volgens mij druk bezig op een nieuwe spaarhypotheektool aan het broeden ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Leuk dat je zo uitgebreid reageert! Voor wat betreft het sluitend krijgen van de berekeningen heb je gelijk. Want inderdaad, ik reken nu met een fictief (verwacht) rentepercentage bij einde rentevastperiode.

      Het geeft echter wel een goed inzicht in de mogelijkheden; het is goed om je hier van bewust te zijn. Het is zeker zinvol om, bij ontvangst van het rentevoorstel bij renteherziening eind 2019, de berekening nogmaals te maken. Dan is er zekerheid over de hoogte van de rentepercentages.

      Zoals in de blog al aangegeven neigen wij er naar - conform het huidige plan - de aflossingsvrije hypotheek helemaal af te lossen. Naar verwachting is dat in de loop van 2020. Vanaf volgend jaar storten wij, parallel aan de genoemde aflossing van de aflossingsvrije hypotheek - een extra inleg in de bankspaarhypotheek. Dit voelt voor ons het beste.

      Verwijderen
  4. Wat ik me afvraag, je hebt je bandbreedte toch 'verbruikt' door in het begin een grote storting van 9000 Euro te doen. Hoe kan je dan een paar jaar later weer bijstorten?
    Ik zie dat de tool zegt dat het kan, maar ik kan het me niet voorstellen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. door het inkorten van je hypotheek, stijgt je maandelijkse inleg. je hebt immers minder tijd om de spaarpot vol te krijgen. Daarna heb je dus weer wat ruimte om bij te storten, zodat de premie weer terugdaalt.

      Verwijderen
    2. @Rentenier: bedankt voor het alvast beantwoorden van de vraag van Mom4Life :-)

      Verwijderen
  5. Uitgebreid plan inderdaad, blijft leuk om deze plaatjes overal te zien:-)! Ik zou inderdaad proberen om de rente zo lang mogelijk vast te zetten, zodat je zo hoog mogelijke rente krijgt. Heb je al gevraagd of het mogelijk is om een extra hoge rente te krijgen? Bij een familiebank schijnt het mogelijk te zijn om 25% boven de marktrente te gaan zitten, waarom hier niet.
    Wanneer denken jullie de aflossingsvrije hypotheek af te lossen? Door de bank genomen is het niet erg gunstig om je spaarhypotheek sneller af te lossen dan je aflossingsvrije hypotheek.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Het is zeker een uitgebreid verhaal, maar vind ik ook nodig. Want er zijn vele wegen die naar Rome leiden. Het creëren van bewustwording en inzicht kan ook anderen helpen, die met deze materie bezig zijn.

      Ik kan mij voorstellen dat het leuk is om 'jouw plaatjes' meer en meer tegen te komen. Het is een beloning voor al het werk dat je er in gestopt hebt, en nog steeds stopt. Vandaar dat ik het ook niet zal laten te blijven verwijzen naar jouw blog; dat is wel het minste ;-)

      Een hoge rente is inderdaad iets waar wij in het kader van de bankspaarhypotheek op hopen, in die zin dat de rente eind 2019 is gestegen. In ieder geval zullen wij voor de langst mogelijke rentevastperiode - met de hoogste rente - kiezen.
      Ik heb niet expliciet gevraagd om een nog hogere rente, zoals dat bij een familiebank mogelijk blijkt te zijn. Dit punt neem ik zeker mee tegen de tijd dat de renteherziening aanstaande is!

      Verwijderen
  6. Wat klinkt zo`n bankspaarhypotheek toch eigenlijk als een wurgcontract. Ik ben blij dat ik daar ook nooit voor heb gekozen. Ondanks dat het wellicht best gunstig is theoretisch kost het je een boel vrijheid naar mijn mening. Want je lasten verlagen is er volgens mij niet echt bij.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Op zich is het een heel mooi product: je stort elke maand een bedrag op een geblokkeerde spaarrekening en je ontvangt dezelfde rente die je ook betaalt. In ons geval 4,75% rente. Dat krijg je momenteel nergens. Bovendien wordt met de maandelijkse stortingen en de daarover vergoede rente op de einddatum (bij ons 26 jaar) gegarandeerd de hypotheek afgelost. Er zitten echter een aantal fiscale regels aan vast.

      Juist de fiscale regels maken het product inflexibel als je er eerder vanaf wilt (bijvoorbeeld extra aflossen). Bij aanpassingen (extra storten om inleg te verlagen of inkorten looptijd) moet je goed op deze fiscale voorwaarden letten.

      Verwijderen
  7. Dank voor het overzicht.
    Ik zie dat jullie ook aan het kijken zijn wat nu het meest voordelig is en daarbij ook de tool van de Rentenier gebruiken.

    Weet niet of jullie rentemiddeling al hebben overwogen.
    Als ik zo kijk ga je fors meer premie betalen door de lage rente (ergens in 2019).
    Stel nu je gaat de rente middelen en uitsmeren over de rest van de looptijd. In dat geval gaat de rente vanaf nu al omlaag maar heb je niet de 2.9%.
    Volgens mij zit je in 2017 ± halverwege en zou je op ±3.5% komen waardoor de premie lager blijft. Tevens kan je dan ook de rente tot het eind vast te zetten enz.
    Kortom een knopje om mee te spelen (als je bank aan middeling doet).
    Let op: iedereen geeft niet middelen bij banksparen maar soms is het toch het overwegen waard.



    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. John, leuk dat je reageert! Rentemiddeling hebben wij zeker overwogen, en overwegen dat nog steeds voor wat betreft het aflossingsvrije gedeelte. Per 1 juli a.s. komt dit bij onze bank beschikbaar via Internet Bankieren.

      Rentemiddeling is bij onze bank niet mogelijk bij een (bank)spaar of hybride hypotheek. De vlieger gaat dan niet op.

      Wel gaan wij eind 2019 de vraag neerleggen of wij de langst mogelijke rentevastperiode kunnen krijgen (ook al loopt deze langer dan het hypotheekdeel zelf), waardoor wij de meest hoge rente krijgen.

      Verwijderen
  8. Ook wij zitten thuis met het vraagstuk van inkorten looptijd van bankspaardelen. ABN Amro vraagt € 350,- advies- en € 150,- wijzigingskosten. Onnodig, lijkt me.
    Ik overweeg nu zelf bij te storten, zonder AAB in te lichten. De maandpremie zal dalen; dat kan ik doorrekenen. Vervolgens moet ik wel jaarlijks bijstorten zodat mijn minimum storting niet aan de onderkant uit de bandbreedte valt. Na 20 jaar heb ik dan voldoende in de spaarpot om dit hypotheekdeel af te lossen.
    Dat AAB steeds de premie op 30 jaar bepaalt, daar hoef ik geen last van te hebben. Op het moment dat de spaarpot boven de waarde van de waarde van de uitstaande schuld komt, wordt vanzelf het hypotheekdeel afgelost. En dat is na 20 jaar.

    Inkorting zonder kosten. Zie ik iets over het hoofd?
    Disclaimer: deze aanpak is alleen geschikt voor wie zelfstandig de toekomstige saldi in de spaarrekening kan uitrekenen. Voorwaarde is dus een voldoende rentevast periode.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Joris,
      Leuk dat je reageert op mijn blog. Ik zag ook jouw mail. Ik heb hier inmiddels op gereageerd.

      Verwijderen

Totaal aantal pageviews