zondag 15 mei 2016

Rentemiddeling: hoe het in onze situatie uitpakt

Begin dit jaar onderzochten wij de diverse scenario's om extra in te leggen in onze bankspaarhypotheek. Na een gesprek met de hypotheekadviseur werkten wij deze scenario's verder uit. 

Inmiddels hebben wij een keuze gemaakt: wij blijven onverkort maximaal aflossen op onze aflossingsvrije hypotheek. Daarnaast zetten wij nu per maand een bedrag van € 125,00 apart op een spaarrekening, van waaruit wij conform het opgestelde plan op 1 januari 2017 een extra storting van € 1.500,00 doen in de bankspaarhypotheek. Hierbij kiezen wij er vooralsnog niet voor om de looptijd in te korten van 26 naar 20 jaar.

Als wij op dezelfde voet blijven aflossen op onze aflossingsvrije hypotheek, dan is deze in de loop van 2020 helemaal afgelost. Een renteherziening in december 2019 zal dan alleen effect hebben op de maanden erna. 
Met de aankondiging dat onze bank eind juni 2016 rentemiddeling aanbiedt, en de wijze waarop zij dit zullen toepassen inmiddels op hun site hebben gepubliceerd, lijkt het ons de hoogste tijd om hier nu verder in te duiken.

De hoogte van de restschuld van onze aflossingsvrije hypotheek is, inclusief de extra aflossing van deze maand en volgende maand, € 50.250,00. Het oorspronkelijke rentepercentage is 5,35%. Inclusief een rentekorting van 0,6% komt het actuele rentepercentage (akterente) uit op 4,75%.

Hoe berekent de bank ons nieuwe rentepercentage?

Ons nieuwe rentepercentage berekenen ze als volgt:

De rente voor een nieuwe rentevaste periode van 10 jaar is momenteel 2,16%. Hier gaat nog 0,2% personeelskorting van af. De rente wordt dan 1,96%.
Dit percentage is de basis van de berekening van de nieuwe rentepercentage na rentemiddeling.

Bij dit rentepercentage tellen ze een boete-opslag op. Deze opslag is gebaseerd op het rentepercentage dat wij in de laatste 3,5 jaar van onze huidige rentevaste periode nog hadden moeten betalen. Dit berekenen ze in de volgende 2 stappen:

Stap 1:
In onze huidige rentevaste periode zouden wij nog 3,5 jaar 4,75% rente betalen. Op dit moment zouden wij voor soortgelijke leningen met een rentevaste periode van 3 jaar 1,70% (1,90% - 0,2% personeelskorting) rente betalen. De 5-jaars rente is gelijk aan de 3-jaars rente. Dat rekent makkelijk.

Stap 2:
Het renteverschil is 3,05% (4,75% - 1,70%) op jaarbasis. Voor de resterende 2 jaar van onze rentevaste periode is dit in totaal 6,10% (2 jaar x 3,05%). Dit verschil moeten wij nog betalen aan de bank. Verdeeld over de nieuw gekozen rentevaste periode van 10 jaar, is dit een rente-opslag (boeteopslag) van 0,61% op jaarbasis (6,10% /10 jaar).

Wij betalen een vaste rentemiddelingsopslag na 
rentemiddeling van 0,20%.

Ons rentepercentage voor de nieuwe rentevaste periode van 10 jaar is 2,97%.
(2,16% + 0,61% + 0,20% = 2,97%).

De huidig te betalen rente op jaarbasis (zonder aflossingen) is € 2.386.88. Na rentemiddeling is de te betalen rente (zonder aflossingen) op jaarbasis € 1.492,43. Een verschil van € 894,45 bruto. Na verrekening met de hypotheekrenteaftrek (42%) zal hier zo'n € 518,79 netto van overblijven.
Per maand komt het dan op een netto besparing uit van € 43,23. Deze besparing kunnen wij dan niet gebruiken om extra af te lossen, omdat wij met hetgeen wij zelf apart zetten al aan het maximale percentage zitten. Dit bedrag zetten wij dan ook apart om volgend jaar extra in te leggen in onze bankspaarhypotheek. 

Maar, dat is in de situatie dat wij de nieuwe rentevaste periode van 10 jaar volledig uitdienen en ook de boete in die periode volledig betalen. Zoals al aangegeven lossen wij wel maximaal af, waardoor het aflossingsvrije gedeelte in de loop van 2020 in zijn geheel is afgelost. De boete betalen wij dan ook niet volledig terug, wat het voordeel alleen nog maar groter maakt. Op de website van de bank worden geen voorwaarden genoemd die dit niet toestaan. Uiteraard zullen wij, zodra rentemiddeling via internetbankieren wordt aangeboden, dit nog wel even navragen en laten bevestigen.

Kortom: in onze situatie loont het zeker om voor onze aflossingsvrije hypotheek rentemiddeling aan te vragen. En om vragen voor te zijn: rentemiddeling is bij onze bank niet mogelijk bij (bank)spaarproducten. Dat zou ook niet gunstig zijn, want bij een lagere rente is de inleg hoger. Immers, het uiteindelijk bij elkaar te sparen bedrag moet op de einddatum nog wel gelijk zijn aan de uitstaande hypotheek.

Hebben jullie al concreet uitgerekend of rentemiddeling voordeel oplevert?

12 opmerkingen:

  1. Wij hebben niet gemiddeld, maar echt overgesloten. Wij moesten nog een kleine twee jaar. De rente waarmee de boete berekend werd was 4,4%. Idioot hoog nog in deze tijd, maar wel in ons voordeel (wij hadden 5%). Alles onder de 4,4% was voor ons dus 100% winst. Wij hebben nu een rente van 2,79.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat is inderdaad in deze tijd wel een erg hoge rekenrente voor de boete. Maar inderdaad, als je een nog hogere rente hebt is het verschil volledig in jouw voordeel. Welke rentevaste periode hebben jullie nu? Lang vastgezet of juist kort?

      Verwijderen
  2. Ik heb de berekening op de site van de bank ook gezien. Ik snap hem nog niet helemaal alleen. Wordt de boeteberekening nou maar over de laatste 2 jaar gedaan? Werd me niet duidelijk uit het voorbeeld. Dat zou het voor ons heel lucratief maken met nog een vaste periode van 7 jaar...

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Nee, de boeterente wordt niet over de laatste twee jaar gedaan. Deze wordt berekend over de huidige nog resterende rentevaste periode.
      Het voorbeeld gaat wel van 2 jaar uit, maar dat komt m.i. omdat zij vergeten zijn de uitgangssituatie duidelijk te schetsen. Zij gaan in het voorbeeld volgens mij dus uit van een huidige resterende rentevaste periode van 2 jaar.

      Verwijderen
    2. Even een vlugge berekening geeft bij ons ruim een procent daling aan. Binnenkort maar eens een blogje aan wijden.. :)

      Verwijderen
  3. Helder. Wij hebben al voor rentemiddeling gekozen op onze annuïtere hypotheek. We zijn nog aan het overwegen of wij dit ook op onze aflossingsvrije hypotheek willen doen. Omdat de administratieve kosten ook nog wel impact hebben.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Mooi! ;-) Goed om te horen dat jullie er baat bij hebben. Onze bank rekent, naast de 0,2% opslag voor rentemiddeling, geen verdere administratieve kosten. Eigenlijk vind ik die 0,2% al hoog, aangezien de klant het helemaal zelf via internetbankieren kan regelen. De eenmalige investering om dat in te regelen verdien je zo wel heel snel terug.

      Zijn de administratieve kosten zodanig hoog dat het voor het aflossingsvrije gedeelte niet uit kan? Waar twijfel je nog over?

      Verwijderen
    2. Ik kom er later nog even op terug. We moeten zelf de sommetjes nog even afmaken om ons denken te kunnen verklaren.

      Verwijderen
  4. Gewoon via http://www.rentemiddelingberekenen.nl/ of http://adviesnederland.nl/rentemiddeling/ een gratis check doen. Weet je meteen de nieuwe maandlasten en mogelijkheden. Succes!

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Beste X/Y,

    Erg interessante blog, ik ben zelf ook jaarlijks aan het kijken of ik extra kan storten/aflossen in mijn bankspaarhypotheek.
    Je schrijft dat je 1/1/2017 wel gaat storten in de bankspaarhypotheek, maar zonder aanpassing van de looptijd. Past dit dan wel binnen de fiscale regels??
    Het doelbedrag wordt daar dan toch hoger mee? Of kun je de premie betaling lager/korter krijgen (in mijn geval is dat niet meer mogelijk, maar is/was wel de makkelijkste 100% zekere besparing).

    Groeten

    Jeroen

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Jeroen, bedankt voor jouw uitgebreide reactie op deze blog! Fijn dat de inhoud er van ook voor jou interessant is.

      Wij gaan inderdaad in 2017, om precies te zijn op 1 februari 2017 (= start fiscaal jaar bankspaarrekeningen), € 1.500,00 inleggen. En als wij het geld eerder hebben, nog dit jaar.

      Dit past binnen de fiscale regels, omdat de bandbreedte van 1:10 niet overschreden wordt doordat de inleg per maand lager wordt door deze extra storting. Zou de inleg per maand niet worden aangepast, en ook de looptijd niet, dan wordt inderdaad het doelkapitaal hoger, en dat mag niet.

      Zouden wij een hoger bedrag inleggen, dan kunnen wij dit minder lang volhouden, omdat dan de bandbreedte wél eerder overschreden wordt. Optie die dan bestaat is om de looptijd in te korten. Hieraan zijn bij onze bank kosten verbonden; daarom willen wij dit in de toekomst eenmalig doen (naar 20 jaar).

      Je schrijft dat het in jouw situatie niet meer mogelijk is om de premie te verlagen door extra inleg. Mag je de looptijd dan nog wel verkorten? Dat zou dan nog een mogelijkheid zijn om toch rendement te halen, zij het door een kortere looptijd van de (bank)spaarhypotheek in plaats van lagere maandlasten.

      Verwijderen
  6. Ja, de looptijd kan ik inderdaad wel (kosteloos) inkorten, dat moet dan wel in hele jaren, het is altijd puzzelen hoeveel er gestort kan worden, wat de premie is en hoeveel jaar er premie betaald gaat worden (met name die is interessant om mee te 'spelen', moet wel minimaal 20 jaar zijn). Heb nu net de looptijd met 2 jaar ingekort, maandpremie wel hoger (wat gevoelsmatig niet prettig voelt: 10k in hypotheek en toch hogere maandlasten, maar ja wel eerder hypotheekvrij). Volgend jaar weer kijken of de maandpremie weer wat omlaag kan.. Het aanpassen van de hypotheek is wel bijna afgelopen, de looptijd is nog maar 23 jaar.

    BeantwoordenVerwijderen

Totaal aantal pageviews