Op deze blog kwam een aantal reacties, van onder andere Hypotheekweg en Mom4Life, met betrekking tot het gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek voor deze hypothecaire familiebank-lening.
Inmiddels hebben mijn schoonouders en wij overleg gehad over de invulling van de hypothecaire familiebank-lening en zijn de afspraken vastgelegd in een geldleningovereenkomst, waarvan diverse voorbeelden online zijn te vinden.
Onze invulling van de hypothecaire familiebank-lening
Wij lenen van mijn schoonouders een bedrag van € 10.000,00. Van dit bedrag lossen wij in 2016 € 7.050,00 af op onze aflossingsvrije hypotheek. Hiermee benutten wij de na rentemiddeling opnieuw verkregen boetevrije aflossingsruimte volledig. Het resterende deel van het bedrag lossen wij per 1 januari 2017 af op de aflossingsvrije hypotheek.Wij spraken een looptijd van 4 jaar met een ingangsdatum van 1 januari 2017 af, aangezien met deze extra aflossing - en de nog te volgen maandelijkse extra aflossingen - de aflossingsvrije hypotheek eind 2021 in zijn geheel zal worden afgelost. De rentevastperiode is eveneens 4 jaar. Voorwaarde bij deze constructie om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen is dat de lening annuïtair (maandelijks of op jaarbasis) moet worden afgelost. Op basis van de looptijd, de rentevastperiode en de afgesproken rente (3,5%) maakte ik een annuïtair aflosschema, die als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd. Het te betalen maandbedrag, inclusief aflossing en rente, bedraagt € 223,56. De eerste betaling vindt eind januari 2017 plaats. In de belastingaangifte Inkomstenbelasting over 2017 kunnen wij over de betaalde hypotheekrente (3,5%) aftrekken. Het rendement is niet bijzonder hoog, maar levert over de looptijd gezien voor beide partijen toch een paar honderd euro voordeel op.
Over de gekozen rente - en de aftrekbaarheid daarvan - wil ik nog wel een opmerking maken. In de blogs van Zakelijke bezuiniger, en in het contact dat ik hierover had met een mede-blogster, wordt uitgegaan van een verdedigbare rente van 6% bij een rentevastperiode van 10 jaar.
Op diverse websites, zoals die van de Belastingdienst, de Consumentenbond en BerekenHet.nl, wordt aangegeven dat rente alleen aftrekbaar is als hij 'zakelijk' is. Tot zover geen nieuws. Maar nu komt het: op grond van een oude uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam is een zakelijke rente een rente die maximaal 25% hoger (of lager) is dan de bankrente. De banktarieven staan op de websites van banken. Aangeraden wordt een printje van het actuele renteoverzicht van een bank, plus de voorwaarden. Daarmee kun je later de zakelijkheid van de gekozen rente bewijzen aan de fiscus. Let wel op dat je geen appels met peren vergelijkt. Kijk dus naar de bankrente die hoort bij de afgesproken rentevaste periode en de risicoklasse waarin de lening valt.
Dat zou inhouden dat voor een rentevastperiode van 10 jaar de rente op dit moment (of in 2016) op 4,5% zou moeten liggen. Aangezien de rentes op dit moment laag zijn, lijkt mij een rente van 6% niet verdedigbaar. Deze discussie zou je ook over de door ons gekozen rente kunnen voeren. Ik heb, in de risicoklasse waarin wij zitten, de hoogst mogelijke hypotheekrente opgezocht en deze gehanteerd voor het toepassen van de factor. De vraag is of dat ook verdedigbaar is.
In de eerder genoemde overeenkomst hebben wij, net zoals deze in de voorbeelden online te vinden zijn, dan ook een clausule opgenomen dat - in die situatie dat de Belastingdienst de (belasting)rechter anders vraagt te beslissen - de door ons afgesproken rente wordt vervangen door een door deze rechter vast te stellen regeling. Daarmee komt namelijk niet meteen de hele overeenkomst te vervallen.
Naast deze clausule hebben wij een aantal aanpassingen gedaan in de overeenkomst, zoals het door beide partijen tussentijds schriftelijk kunnen aanpassen van:
- de duur van de overeenkomst
- de duur van de rentevastperiode
- de mogelijkheid om de lening vroegtijdig en zonder boete te kunnen aflossen
Ook zijn er clausules opgenomen wat er moet gebeuren bij het overlijden van de langstlevende geldgever (mijn schoonouders) en geldnemer (X. en Y.).
Pagina 'Hypotheek' weer bijgewerkt
Door de extra aflossing van € 7.050,00 daalt de hypotheekschuld op het aflossingsvrije deel naar € 40.192,97. Dit levert ons een bruto besparing op van € 18,41 per maand.Sinds december 2012 hebben wij op dit leningdeel € 66.069,86 afgelost.
De totale hypotheekschuld - daarbij rekeninghoudend met de tegoeden op de bankspaarrekeningen van inmiddels ruim € 30.000,00 - komt uit op € 152.572,90. Per 1 januari lossen wij € 3.000,00 af, en vanaf eind maart hervatten wij onze maandelijkse extra aflossingen weer.
Nog heel even en dan passeren wij de grens van € 100.000,00, bestaande uit extra aflossingen en inleg en ontvangen rente op de bankspaarrekeningen, die respectievelijk in mindering gebracht zijn en nog worden op de hypotheekschuld.
Ben je benieuwd naar de details van onze hypotheek, bekijk dan de pagina 'Hypotheek'. Deze is weer helemaal up-to-date.
