woensdag 30 november 2016

Grote extra aflossing door familiebank-lening

Twee weken geleden schreef ik een blog over een win-win situatie, waarbij wij de extra verkregen boetevrije aflossingsruimte - als gevolg van rentemiddeling -  op onze aflossingsvrije hypotheek willen benutten door het aangaan van een familiebank-lening. 
Op deze blog kwam een aantal reacties, van onder andere Hypotheekweg en Mom4Life, met betrekking tot het gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek voor deze hypothecaire familiebank-lening.

Inmiddels hebben mijn schoonouders en wij overleg gehad over de invulling van de hypothecaire familiebank-lening en zijn de afspraken vastgelegd in een geldleningovereenkomst, waarvan diverse voorbeelden online zijn te vinden.

Onze invulling van de hypothecaire familiebank-lening

Wij lenen van mijn schoonouders een bedrag van € 10.000,00. Van dit bedrag lossen wij in 2016 € 7.050,00 af op onze aflossingsvrije hypotheek. Hiermee benutten wij de na rentemiddeling opnieuw verkregen boetevrije aflossingsruimte volledig. Het resterende deel van het bedrag lossen wij per 1 januari 2017 af op de aflossingsvrije hypotheek.

Wij spraken een looptijd van 4 jaar met een ingangsdatum van 1 januari 2017 af, aangezien met deze extra aflossing - en de nog te volgen maandelijkse extra aflossingen - de aflossingsvrije hypotheek eind 2021 in zijn geheel zal worden afgelost. De rentevastperiode is eveneens 4 jaar. Voorwaarde bij deze constructie om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen is dat de lening annuïtair (maandelijks of op jaarbasis) moet worden afgelost. Op basis van de looptijd, de rentevastperiode en de afgesproken rente (3,5%) maakte ik een annuïtair aflosschema, die als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd. Het te betalen maandbedrag, inclusief aflossing en rente, bedraagt € 223,56. De eerste betaling vindt eind januari 2017 plaats. In de belastingaangifte Inkomstenbelasting over 2017 kunnen wij over de betaalde hypotheekrente (3,5%) aftrekken. Het rendement is niet bijzonder hoog, maar levert over de looptijd gezien voor beide partijen toch een paar honderd euro voordeel op.

Over de gekozen rente - en de aftrekbaarheid daarvan - wil ik nog wel een opmerking maken. In de blogs van Zakelijke bezuiniger, en in het contact dat ik hierover had met een mede-blogster, wordt uitgegaan van een verdedigbare rente van 6% bij een rentevastperiode van 10 jaar.
Op diverse websites, zoals die van de Belastingdienst, de Consumentenbond en BerekenHet.nl, wordt aangegeven dat rente alleen aftrekbaar is als hij 'zakelijk' is. Tot zover geen nieuws. Maar nu komt het: op grond van een oude uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam is een zakelijke rente een rente die maximaal 25% hoger (of lager) is dan de bankrente. De banktarieven staan op de websites van banken. Aangeraden wordt een printje van het actuele renteoverzicht van een bank, plus de voorwaarden. Daarmee kun je later de zakelijkheid van de gekozen rente bewijzen aan de fiscus. Let wel op dat je geen appels met peren vergelijkt. Kijk dus naar de bankrente die hoort bij de afgesproken rentevaste periode en de risicoklasse waarin de lening valt.
Dat zou inhouden dat voor een rentevastperiode van 10 jaar de rente op dit moment (of in 2016) op 4,5% zou moeten liggen. Aangezien de rentes op dit moment laag zijn, lijkt mij een rente van 6% niet verdedigbaar.  Deze discussie zou je ook over de door ons gekozen rente kunnen voeren. Ik heb, in de risicoklasse waarin wij zitten, de hoogst mogelijke hypotheekrente opgezocht en deze gehanteerd voor het toepassen van de factor. De vraag is of dat ook verdedigbaar is.

In de eerder genoemde overeenkomst hebben wij, net zoals deze in de voorbeelden online te vinden zijn, dan ook een clausule opgenomen dat - in die situatie dat de Belastingdienst de (belasting)rechter anders vraagt te beslissen - de door ons afgesproken rente wordt vervangen door een door deze rechter vast te stellen regeling. Daarmee komt namelijk niet meteen de hele overeenkomst te vervallen.

Naast deze clausule hebben wij een aantal aanpassingen gedaan in de overeenkomst, zoals het door beide partijen tussentijds schriftelijk kunnen aanpassen van:
- de duur van de overeenkomst
- de duur van de rentevastperiode
- de mogelijkheid om de lening vroegtijdig en zonder boete te kunnen aflossen
Ook zijn er clausules opgenomen wat er moet gebeuren bij het overlijden van de langstlevende geldgever (mijn schoonouders) en geldnemer (X. en Y.).

Pagina 'Hypotheek' weer bijgewerkt

Door de extra aflossing van € 7.050,00 daalt de hypotheekschuld op het aflossingsvrije deel naar € 40.192,97. Dit levert ons een bruto besparing op van € 18,41 per maand.
Sinds december 2012 hebben wij op dit leningdeel € 66.069,86 afgelost.

De totale hypotheekschuld - daarbij rekeninghoudend met de tegoeden op de bankspaarrekeningen van inmiddels ruim € 30.000,00 - komt uit op € 152.572,90. Per 1 januari lossen wij € 3.000,00 af, en vanaf eind maart hervatten wij onze maandelijkse extra aflossingen weer.

Nog heel even en dan passeren wij de grens van € 100.000,00, bestaande uit extra aflossingen en inleg en ontvangen rente op de bankspaarrekeningen, die respectievelijk in mindering gebracht zijn en nog worden op de hypotheekschuld.

Ben je benieuwd naar de details van onze hypotheek, bekijk dan de pagina 'Hypotheek'. Deze is weer helemaal up-to-date.

15 opmerkingen:

  1. Mooi constructie, zien jullie deze familiebanklening nu niet als "hypotheek"?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat is het zeker! In het licht van de overeenkomst zou je het zo wel moeten zien. In die zin is de restschuld ook € 10.000,00 hoger. Toch voelt het op de een of andere manier niet zo. Ik zal hem bij de volgende wijziging (extra aflossing) per 1 januari wel mee nemen in het hypotheekoverzicht. Point taken :-)

      Verwijderen
    2. Oh niet zo bedoeld, maar ik vroeg het me oprecht af?

      Verwijderen
  2. Omdat je de lening gebruikt om een aflossingsvrije af te lossen, hoeft er niet met annuïteiten te worden afgelost trouwens..

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt voor jouw reactie! Waar ben je dat gelezen? Linkje?

      Verwijderen
    2. In de volgende situaties moet u voldoen aan de aflossingsverplichting om de rente te mogen aftrekken:
      U sluit voor de 1e keer een hypotheek of lening af in 2013 of daarna.
      U verhoogt uw bestaande hypotheek of lening, bijvoorbeeld voor een verbouwing.
      Had u op 31 december 2012 al een eigenwoningschuld? Dan geldt de aflossingsverplichting alleen voor het extra bedrag dat u leent.

      belastingdienst :)
      http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/uw_hypotheek_of_lening/verplicht_aflossen_voor_renteaftrek_vanaf_2013/verplicht_aflossen_voor_renteaftrek_vanaf_2013

      Verwijderen
    3. en deze: https://www.consumentenbond.nl/hypotheek/familiebank-regelen#no4

      Verwijderen
    4. Bedankt voor de aanvullende informatie!

      Verwijderen
  3. Goed bezig!!

    Of je overigens die lening niet met annuïteiten hoeft af te lossen zou ik idd even checken. Ik had ook een gedeelte hypotheek via familiebank en dat moest wel degelijk, om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Ik heb destijds (eind 2013) een rente van 4% afgesproken. Dat was toen nog redelijk gangbaar en ik zou niet terugkrijgen in de vorm van giften ofzo, dus ik heb natuurlijk niet gezocht naar het hoogste percentage. In vergelijking met de 6% die ik betaalde ging ik er al op vooruit. Nu is 4% denk wel hoog, maar idd verdedigbaar.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Leuk dat je reageert LLMM! En dat je jouw ervaring hier deelt.

      In onze situatie moeten ook wij weldegelijk de familiebanklening annuïtair aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.

      Gezien de reactie en de informatie die Zakelijke Bezuiniger heeft toegestuurd in onderstaande reactie ben ik voldoende overtuigd om toch 6% te hanteren (met separate terug schenking door de geldleners van de helft van de betaalde rente). Daarbij houden wij wel rekening met het feit dat als de Belastingrechter anders bepaald wij dit financieel kunnen opvangen.

      Verwijderen
  4. Ik werd op deze blog gewezen door mom4life, betreffende de verdedigbare kant van 6% rente. Die 6% rente is gebaseerd op het percentage dat de Successiewet hanteert.

    Eveneens zie ik vaak genoeg leningen voorbij komen met rentepercentages van 7% of 8% (crowdfunding). En ook zakelijke leningen zitten nog redelijk vaak boven de 6%. Mijn vriendin kreeg laatst een voorstel met een rente van 6,5% voor 6 jaar vast. Als laatste argument, er zijn nog genoeg hypotheekleningen van 30 jaar vast met percentages van boven de 4%, met een factor 1,25 erbovenop zit je ruim boven de 5% rente en dat schurkt zeer dicht tegen de 6% aan (en je kan gewoon 30 jaar vast pakken, omdat het een nieuwe hypotheek betreft. Dat jij in 4 jaar de hypotheek afbetaald is iets heel anders)

    Genoeg redenen dus om gewoon de 6% aan te houden

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. En nog even het stappenplan van FiscAlert, die ik toch redelijk hoog heb zitten als het aankomt op belastingtechnische zaken:

      http://www.fiscalert.nl/stappenplan%20familiebank.pdf

      Daar wordt ook gesproken over 6% en de Successiewet

      Verwijderen
    2. Bedankt voor jouw uitgebreide reactie op mijn blog. Op basis van de door jou verstrekte informatie denk ik dat 6% rente verdedigbaar is. In overleg met de geldleners ga ik het nog de nog niet getekende overeenkomst aanpassen (6% rente en looptijd en rentevastperiode 30 jaar). Inderdaad, dat wij de lening in 4 jaar aflossen is mogelijk gezien de clausule die dat boetevrij toestaat :-) Erg bedankt voor de aanvullende reactie!

      Verwijderen
  5. Met spoed geld nodig? Wij helpen u verder!
    Bent u door de huidige situatie in de problemen geraakt of dreigt u in de problemen te raken?
    Via deze weg geven wij u de mogelijkheid om een nieuwe weg in te slaan.
    Als vermogend persoon voel ik me verplicht mensen die het moeilijk hebben bij te staan en ze een kans te geven. Iedereen verdiend een nieuwe kans en aangezien de overheid het laat afweten, zal het van anderen moeten komen.
    Geen enkel bedrag is te gek voor ons en de looptijd bepalen we in onderling overleg.
    Geen verrassingen, geen extra kosten, maar gewoon de afgesproken bedragen en verder niks.
    Wacht niet langer en reageer op dit bericht. Geef aan welk bedrag u wilt lenen en wij nemen contact met u op om alle mogelijkheden door te nemen. contact met ons op karlcarrey27@gmail.com

    Met spoed geld nodig? Wij helpen u verder!

    BeantwoordenVerwijderen

Totaal aantal pageviews