donderdag 7 juli 2016

Lezersvraag: aflossen op mijn hypotheek?

Let op: lange post!


Het leuke van bloggen is de interactie met lezers. In toenemende mate krijg ik ook steeds vaker vragen van mensen, die mijn blog hebben ontdekt. Of ik hen een beetje op weg kan helpen, advies wil geven. Zoals ik dat op mijn blog (pagina 'Contact') duidelijk vermeldt, ben ik geen financieel adviseur. Dat neemt niet weg dat ik wél de moeite neem om mensen zo goed mogelijk - en zover dat binnen mijn kennis- en/of ervaringsgebied ligt - van een antwoord te voorzien. Waar nodig verwijs ik mensen ook door naar specifieke websites of organisaties voor nadere informatie of hulp.

Het leek mij een goed idee een mail, met daarin diverse vragen, van een lezer eens op mijn blog te 'bespreken'. Uiteraard na toestemming van de indiener van deze vraag, die ook het blog in concept heeft mogen lezen. 
De naam van de indiener van de vraag is geanonimiseerd. 

Lezersvraag

Afgelopen week kreeg ik dus een mail, van J.J.:

Hoi,

Allereerst wil ik u zeggen dat ik dikke respect voor u heb. Ik zit nu al 2 uur lang uw blog te lezen. Ik sta er echt letterlijk versteld van, hoe bewust jullie omgaan, met jullie welverdiende centen en deze zo aflossen in jullie hypotheek. Wij hebben zelf ook in 01-07-2010 een huis gekocht. En sindsdien nooit extra afgelost ofzo. Ik kan me zelf wel een gat in de kop slaan.
Wij hebben zelf ook een bankspaarhypotheek sinds 01-07-2010 van € 165.500 . Dit is gedeeld over 3 delen.

Aflossingvrij : € 72.500

Bankspaar 1: € 46.500

Bankspaar 2: € 45.500

Ons huidige rente is 4.65% tot 01-07-2020. Destijds 10 jaar vast gezet.

Ook wij hebben de mogelijkheid om jaarlijks 10% af te lossen op de aflossingsvrije deel van € 72.500 . Deze mogelijkheid zie ik echter niet terug op de bankspaar gedeeltes. Dat is dan niet zo een ramp lijkt mij ?

Wij moeten dan gewoon beginnen met aflossen jaarlijks denk ik dan toch? Ik vraag mij af wat wij moeten doen, als dalijk onze rentevaste periode van 10 jaar verloopt in 2020, en de rente zo rond de 2.3% is? Want dan gaat je spaarrente ook 2.3 % worden . Wij zijn het spoor bijster.

Destijds was het allemaal leuk een huis kopen en zonder serieus na te denken over je hypotheekvorm enzo.

Ik hoop dat u ons een klein beetje op weg kunt helpen met onze keuzes, want de adviseurs van de bank vertrouwen wij voor geen meter.

Is het verstandig om te beginnen met het aflossen van het aflossingsvrije deel?

Gaan mijn lasten dan omhoog als ik aflos omdat ik dan minder hypotheek rente terug krijg ?

Wat gebeurt er met het bankspaar gedeeltes als ik het aflossingvrije gedeelte heb afgelost? Betaal ik dan alleen mijn inleg , of moet ik alsnog rente betalen aan de bank ?

Hoor graag van u

Mvg J.J.


Reactie

Mijn reactie was als volgt:

Beste J.J.,

Zoals beloofd ontvang je bij deze een reactie op jouw onderstaande mail.

Allereerst wil je bedanken voor het compliment! Fijn dat je de tijd hebt genomen om onze blogs zo uitgebreid te lezen. Het feit dat je dat hebt gedaan geeft m.i. aan dat je informatie aan het verzamelen bent, inzicht aan het kweken bent. En dat is een belangrijke eerste stap. Het is achteraf altijd makkelijk om vast te stellen dat je je ‘een gat in je kop kunt slaan’. Laat ik eerlijk zijn: ook wij hadden gewild dat wij járen geleden al tot deze inzichten gekomen waren. Natuurlijk. Maar het gaat er om dat wij, net als jij, een eerste stap hebt genomen. Wat ik zeggen wil is dat je niet te hard voor jezelf moet zijn: accepteer het en pak het inzicht met beide handen aan om er iets moois van te maken. Tot zover de peptalk :-)

Ten aanzien van de door jou gestelde vragen wil ik benadrukken dat ik geen financieel (hypotheek)advies geef. In die zin kunnen er geen rechten worden ontleend aan mijn opmerkingen in deze mail. Zie het als een disclaimer :-) Want, ik ken de context misschien onvoldoende en zijn er voldoende invloeden die ik niet kan beoordelen. Dat neemt niet weg dat ik bereid ben jouw vragen zo goed mogelijk te beantwoorden. Daar gaan we :-)

>> Ook wij hebben de mogelijkheid om jaarlijks 10% af te lossen op de aflossingsvrije deel van € 72.500 . Deze mogelijkheid zie ik echter niet terug op de bankspaar gedeeltes. Dat is dan niet zo een ramp lijkt mij ? <<

In de voorwaarden van de bank (maar ook in de offerte en/of hypotheekakte) staat vermeld hoeveel procent er jaarlijks boetevrij mag worden afgelost op elk van de leningdelen. Bij veel banken varieert dit boetevrij af te lossen percentage meestal tussen de 10% en 20%.

Veelal wordt er hierbij dan gekeken naar aflossingsvrije, annuïtaire of lineaire hypotheekvormen. Op (bank)spaarhypotheken is het vaak ook toegestaan om dit boetevrije percentage jaarlijks af te lossen. Alleen is dat meestal niet de meest verstandige keuze, omdat de (bank)spaarhypotheek aan fiscale regels is gebonden. Ook zijn er geldgevers die een extra inleg op de bankspaarrekening zien onder de noemer van een boetevrije extra aflossing. Extra inleggen (geld storten) op de (bank)spaarrekening is mogelijk, maar ook hier zitten fiscale regels aan vast. Het voordeel is dat de inleg tegen hetzelfde bedrag rendeert als het rentepercentage dat je betaalt. Het zou echter niet onze persoonlijke voorkeur hebben om hiermee te beginnen. Persoonlijk zijn wij begonnen met het aflossen van het aflossingsvrije gedeelte.

>> Wij moeten dan gewoon beginnen met aflossen jaarlijks denk ik dan toch? <<
Wij hebben er dus voor gekozen, juist omdat de (bank)spaarhypotheekdelen aan het einde van de looptijd in zijn geheel worden afgelost door de maandelijks te betalen inleg en jaarlijks te ontvangen rente, om eerst de aflossingsvrije hypotheek aan te pakken. Want, het woord zegt het al: aflossingsvrij is óók echt aflossingsvrij. Je betaalt alleen rente, maar lost niets af. Aan het einde van de looptijd (meestal 30 jaar) moet je het bedrag terugbetalen aan de bank. Vaak hoor ik om mij heen dat mensen dan zeggen: ach, dan neem ik toch weer een nieuwe hypotheek. Wat vaak dan onderschat wordt naar mijn mening is dat men dan een leeftijd heeft, waarbij het niet meer zo vanzelfsprekend is dat je een nieuwe hypotheek krijgt, omdat je bijvoorbeeld al (bijna) met pensioen bent en met een veel lager inkomen toe moet. Ook is dan de hypotheekrenteaftrek niet meer van toepassing. Het brutobedrag dat je betaalt wordt dan ineens een netto bedrag. De rente kan tegen die tijd ook nog eens heel anders liggen dan nu. Genoeg factoren die van invloed kunnen zijn. Goed om over na te denken

Terug naar jouw vraag of het verstandig is om gewoon te beginnen met aflossen. Dat hangt van een aantal zaken af.

Ten eerste is het belangrijk om een goede buffer achter de hand te hebben voor onvoorziene zaken, zoals tijdelijk minder inkomen door ziekte of werkloosheid, apparatuur (koelkast, wasmachine) die het begeeft, etc. Immers, het geld dat je in je huis stopt, zit in stenen. Het NIBUD – een onafhankelijk voorlichtingsinstituut – heeft, naast heel veel informatie over geldzaken, ook een rekentool waarmee je kunt bepalen of jouw buffer hoog genoeg is. Zie: https://www.nibud.nl/consumenten/een-financiele-buffer/

Ten tweede moet je je afvragen of jullie op termijn willen verhuizen. Het bedrag dat je namelijk aflost op de hypotheek mag je namelijk niet opnieuw lenen (als onderdeel van een nieuwe hypotheek) met gebruikmaking van de hypotheekrente aftrek. Je kunt het wel lenen, maar dan is de hypotheekrenteaftrek niet meer van toepassing op dat deel dat je al eerder hebt afgelost.

Als laatste moet je ook rekening houden met de hypotheekrenteaftrek die minder wordt als je gaat aflossen. Dat is geen reden om niet af te lossen, maar stilstaan erbij moet je wel. Op een blog las ik eens een mooie metafoor: je koopt toch ook geen frisdrank voor het statiegeld wat er op zit? Datzelfde zou je ook kunnen toepassen op je hypotheek. Ja, je krijgt minder hypotheekrenteaftrek, maar je hoeft de rente op het aflossingsvrije gedeelte de rest van de looptijd nooit meer te betalen. Moet je daarom maar niet aflossen vanwege de hypotheekrenteaftrek die je anders mis loopt? 

Vergeet daarbij niet om, als je een voorlopige teruggaaf hebt aangevraagd bij de Belastingdienst, deze tijdig aan te passen, zodat het voorschot dat je krijgt in lijn is met het totaal in dat jaar af te lossen bedrag.

Als in ieder geval de buffer op orde is, kun je overwegen om te gaan aflossen. Kijk wat je over hebt. Alle kleine beetjes helpen. De uitgespaarde te betalen rente door aflossingen kun je dan weer gebruiken om steeds een groter bedrag af te lossen. Dit wordt ook wel het sneeuwbaleffect genoemd. Daarnaast kun je ook bewuste keuzes maken om meer te besparen op de vaste en variabele lasten. Hierover is genoeg leesvoer te vinden. Zo ontstaat er nog meer ruimte. 


En ik moet je waarschuwen, want aflossen is erg verslavend! :-)

Stel daarom reële doelen die bij jullie situatie passen, en scherp deze beetje bij beetje aan. En zo krijg je steeds meer een beetje vrijheid terug.

>>Ik vraag mij af wat wij moeten doen, als dadelijk onze rentevaste periode van 10 jaar verloopt in 2020, en de rente zo rond de 2.3% is? Want dan gaat je spaarrente ook 2.3 % worden . Wij zijn het spoor bijster. <<

Nog even over de rentepercentages. Voor het aflossingsvrije gedeelte betaal je alleen rente, géén aflossing. Nu dus 4,65%, als de rentevastperiode in 2020 wordt herzien tegen het dan geldende rentepercentage. Als deze lager is, dan betaal je simpelweg minder rente. Je krijgt dan ook minder hypotheekrenteaftrek.

Voor het (bank)spaargedeelte van de hypotheek ligt dat wat genuanceerder. Je betaalt nu 4,65% rente. Je ontvangt daarentegen ook 4,65% rente over het bedrag dat je maandelijks inlegt en de rente die je in eerdere jaren al hebt gekregen. Zoveel spaarrente krijg je momenteel niet op het spaargeld als je het op een reguliere spaarrekening hebt staan. Stel dat de rente in 2020 wordt herzien naar 2,3%. Dan betaal je minder rente. Dat is fijn. Maar, over het bedrag dat je inlegt ontvang je ook minder rente (2,3%). Om toch aan het einde van de hypotheek het doelkapitaal (2x € 46.500,00) bij elkaar te sparen, zal de bank meer inleg per maand vragen. Dus, aan de ene kant betaal je minder rente, aan de andere kant betaal je meer inleg. Het kan zijn dat deze daling van rente en stijging van inleg tegen elkaar wegvallen. Dat is afhankelijk van de hoogte van de rente. Er zijn sites, zoals die van GeldIsTijd, die hiervoor tools heeft.

Ook ga ik nog even in op jouw overige vragen:

>> Is het verstandig om te beginnen met het aflossen van het aflossingsvrije deel? <<

Dat is een heel persoonlijke keuze, die afhangt van de punten die ik hierboven heb uitgelegd. Als je het mij persoonlijk vraagt, lijkt het mij wel het verstandigst om hier mee te beginnen. En vergeet niet dat, als de buffer op orde is, alle kleine beetjes helpen!

>> Gaan mijn lasten dan omhoog als ik aflos omdat ik dan minder hypotheek rente terug krijg ? <<

Het bedrag dat je aflost op de hypotheek is geen netto besparing. Want, je krijgt ook minder hypotheekrenteaftrek. Per saldo worden je lasten altijd lager. Ik zal dit proberen uit te leggen aan de hand van jullie voorbeeld.

Je hebt nu een aflossingsvrije hypotheek van € 72.500,00. Hierover betaal je nu 4,65% rente. Dat is € 3.371,25 per jaar (€ 72.500,00 / 100 * 4,65). Per maand is dit € 280,94 (€ 3.371,25 / 12).

Afhankelijk van het hoogte van jouw/jullie inkomen wordt de hypotheekrenteaftrek berekend op basis van het 42% of 52% belastingtarief. Ik ga in dit voorbeeld uit van 42%. Dit houdt in dat hypotheekrenteaftrek ongeveer € 1.415,93 per jaar is (€ 3.371,25 / 100 * 42) . Per maand is dat € 118,00 (€ 1.415,93 /12). 

Stel je lost in een jaar € 2.500,00 af. De hypotheekschuld is dan € 70.000,00. 

Hierover betaal je nu 4,65% rente. Dat is € 3.255,00 per jaar. Per maand is dit € 271,25 (€ 3.255,00 / 12). Een bruto besparing van kleine € 9.00 per maand.
Uitgaande van een hypotheekrenteaftrek van het 42% houdt dit in dat hypotheekrenteaftrek ongeveer € 1.367,10 per jaar is (€ 3.255,00 / 100* 42). Per maand is dat € 113,93 (€ 1.367,10 / 12).

Eerst betaalde je aan rente per maand:€ 280,94

Eerst ontving je aan voorlopige teruggaaf: € 118,00

Je betaalde netto: € 162,94


Nu betaal je aan rente per maand € 271,25

Je ontvangt nu aan voorlopige teruggaaf € 113,93

Je betaalt nu netto € 157,32

Duidelijk uit dit voorbeeld wordt dat de € 9,00 besparing door extra aflossing - rekeninghoudend met hypotheekrenteaftrek - feitelijk een besparing is van € 5,62. Dit lijkt weinig, maar bedenk maar eens dat je deze rente 20 jaar lang (resterende looptijd van jouw hypotheek) nooit meer hoeft te betalen. Dus: €5,62 x 12 (= jaar) x 20 (= resterende looptijd) = € 1.348,80 bespaarde te betalen rente. Daarnaast is de hoogte van de hypotheekschuld ook afgenomen. Door deze ruimte te gebruiken om het aflosbedrag te verhogen creëer je een sneeuwbaleffect. Zo worden ze steeds groter, zoals je ook in onze situatie hebt kunnen zien.

>> Wat gebeurt er met het bankspaar gedeeltes als ik het aflossingvrije gedeelte heb afgelost? Betaal ik dan alleen mijn inleg , of moet ik alsnog rente betalen aan de bank ? <<

Als je het aflossingsvrije gedeelte helemaal hebt afgelost, dan betaal je daarvoor geen rente meer. Je betaalt dan wel inleg en rente voor de twee bankspaardelen. Deze rente betaal je nu ook al, namelijk 4,65% over twee keer € 46.500. Daarnaast betaal je dus maandelijks een inleg voor beide delen. Over de maandelijkse inleg ontvang je dan zoals gezegd dezelfde rente als die je nu betaalt.

Een heel lang verhaal, met heel veel informatie. Ik kan mij best voorstellen dat de hoeveelheid je overvalt. Ik heb geprobeerd zo volledig mogelijk te zijn. Lees het, stukje voor stukje, terug. Er is ook veel informatie te vinden op het internet, zoals de site van het NIBUD. Ook het volgen van blogs, waaronder die van ons, geeft inzicht hoe anderen het aanpakken. Probeer alles (cijfers) op een rijtje te krijgen, maak een afweging die bij jullie persoonlijke situatie past en ga er voor!

Ik hoop oprecht dat ik je met deze informatie op weg heb kunnen helpen. Ik hoop dan ook graag nog van jou te horen hoe het verder is gegaan. 

Ik hoor graag van je.

Met vriendelijke groet,

BespaarBalans

Advies

Hoewel mijn reactie uitgebreid is, is het geen allesomvattend advies, omdat ik de context niet voldoende ken. Zo kan aflossen op de hypotheek ook invloed hebben op de toeslagen die je ontvangt. Wat te denken van de bijleenregeling. En zo kan ik nog wel even doorgaan. Belangrijkste doel is om mensen op weg te helpen, op weg naar grip en controle. Uit de reactie die ik op mijn 'advies' ontving, werd mij duidelijk hoezeer J.J. op weg geholpen is; dat hij de eerste stappen gaat zetten naar grip op de toekomst. Fijn is dat.

Heb jij nog een goed advies, tip of aanmoediging voor J.J.?

16 opmerkingen:

  1. Wat leuk dat je zo'n brief krijgt! En ook leuk dat je zo uitgebreid antwoord geeft. Heel interessant om te lezen.

    Bemoediging voor JJ: ga vooral beginnen. Elke keer dat je iets hebt afgelost, gaan je maandelijkse lasten iets naar beneden. En dat is elke keer weer leuk. Veel kleine stapjes worden vanzelf een grote stap. Veel succes!!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Sjoukje, dat vind ik nou ook. Zo lang het er maar geen tien per week worden; dan heb ik er een dagtaak aan :-)
      Leuk dat je J.J. nog even een hart onder de riem steekt!

      Verwijderen
  2. Wederom een knap staaltje werk en klasse dat jullie dit doen!!

    Als alle opgedane kennis van alle hypotheek bloggers eens gebundeld zou worden wat zal dat een besparing opleveren voor de consument.
    Hoe krijg je zoiets van de grond?

    Topblog

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Leuk dat je reageert op deze blog! Ook bedankt voor de complimenten.

      Ik vind het niet eens zo'n gek idee, al zal het volgen van de blogs op dit gebied al voor veel mensen een (grote) besparing opleveren. Ik zal er eens over nadenken :-)

      Verwijderen
  3. Leuk dat je dit zo doet & mooie reactie.
    Jammer eigenlijk dat zoveel mensen zo slecht geïnformeerd zijn door adviseurs, ten tijde van de hypotheekaanvraag..

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dank je, voor jouw positieve reactie. Het is zeker jammer als mensen slecht danwel onvoldoende geïnformeerd worden door hypotheekadviseurs. De goede uitgezonderd, want die zijn er natuurlijk ook.

      Verwijderen
    2. Het ligt niet alleen aan de adviseurs, veel consumenten hebben dat huis gekocht en het enige wat ze willen is financiering. Ze vragen zelf ook niet door willen alleen horen dat het geregeld is. Dan kun je als adviseur tig keer vragen of ze het begrijpen ze zeggen altijd ja.

      Verwijderen
    3. @Sanne: ik denk dat er twee waarheden zijn. Aan de ene kant heeft de adviseur een zorgplicht, waar men zich in het verleden overduidelijk in veel gevallen niet aan heeft gehouden. Aan de andere kant heb je gelijk dat de consument ook de verantwoordelijkheid heeft om goed af te wegen, en te begrijpen, welke financiering ze aangaan. In de hysterie van de markt was dan alleen van belang dat de financiering er kwam, en niet hoe die er uit zag. Eigenlijk zie je dat nu ook weer gebeuren. Ik schreef er eind vorige maand nog een blog over.

      Verwijderen
  4. Bedankt voor de link;-)
    Je onderbouwt je keuze niet om eerst aan de aflossingsvrije hypotheek te beginnen. Wat is je onderbouwing?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Fijn dat je reageert! En graag gedaan voor wat betreft de verwijzing naar jouw in mijn ogen nog te onvolprezen tooltjes ;-)

      Als ik mijn reactie teruglees, heb je een punt voor wat betreft het onderbreken van een onderbouwing. Ik heb de insteek gemaakt vanuit een persoonlijke voorkeur, zoals ik dat ook in mijn reactie noem.

      Deze persoonlijke insteek is gebaseerd op mijn ervaring dat het aflossen van een aflossingsvrije hypotheek over het algemeen ´eenvoudiger´ te begrijpen cq. uit te leggen is. Extra storten op of het inkorten van een (bank)spaarhypotheek is, hoe je het wendt of keert, voor mensen - die net met deze materie in aanraking komen - vaak moeilijker te begrijpen vanwege de complexiteit (fiscale regels). Ik noem het bewust wél als optie (en de verwijzing naar meer informatie), maar ik denk dat de drempel vaak te hoog is om hiermee meteen aan de slag te gaan. Dat is dan ook mijn onderbouwing. Zie jij dat anders?

      Verwijderen
    2. Toch is bijstorten in de spaarhypotheek echt financieel voordeliger. Jammer dat je helemaal niet behandeld.

      Verwijderen
    3. @Anne: over het algemeen genomen is het bijstorten in de (bank)spaarhypotheek inderdaad financieel voordeliger. Zoals ik al aangaf is dat ook complexer in verband met de fiscale regels die er bij om de hoek komen kijken. Voor mensen die net met aflossen in aanraking komen is dat vaak wat minder goed te doorgronden. Vandaar dat ik het wel benoem, maar niet uitleg.

      Overigens heb ik hier het afgelopen half jaar diverse blogs over geschreven. Lees onder andere dit blog maar eens :-)

      Verwijderen
  5. JJ ga ervoor. Ook ik zou eerst kiezen voor het aflossen van de aflossingsvrije hypotheek. Die andere twee worden vanzelf afgelost. Financieel zal het best zijn dat je meer verdient door bij te storten, maar om te starten zou ik ook kiezen voor de aflossingsvrije.
    Mooi geschreven bespaarbalans.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt voor de bemoedigende woorden aan J.J. :-)
      En bedankt voor het compliment!

      Verwijderen

Totaal aantal pageviews