donderdag 25 mei 2017

Dilemma: extra aflossen of bijstorten in de bankspaarhypotheek

Ik zit met een dilemma. Of eigenlijk een luxe-probleem. Het is maar hoe je er naar kijkt. 

Tot op heden ligt de focus - voor wat betreft het verminderen van de hypotheekschuld - op het aflossen van het aflossingsvrije gedeelte. Sinds eind 2012 lossen wij maximaal boetevrij af op dit deel. Op de pagina, waar wij onze hypotheek nauwkeurig bijhouden, kun je zien dat wij inmiddels € 71.385,56 hebben afgelost op onze aflossingsvrije hypotheek. 

Sinds begin vorig jaar heb ik in toenemende mate geblogd over de fiscale regels omtrent onze bankspaarhypotheek. maar ook over aspecten als extra stortingen en/of het inkorten van onze bankspaarhypotheek. Een overzicht van alle blogs die betrekking hebben op de bankspaarhypotheek lees je hier terug.

Begin dit jaar schreef ik over een extra inleg op onze bankspaarhypotheek. Het plan was om ieder jaar een extra inleg te doen van € 1.500,00, naast de maximale extra aflossing van € 10.500,00 op onze aflossingsvrije hypotheek. Van dit bedrag losten wij begin dit jaar al € 6.190,70 af. Het doel is namelijk om deze aflossingsvrije hypotheek tegen het einde van onze rentevastperiode eind 2019, of uiterlijk een jaar later, afgelost te hebben. 


Dilemma

Maar de laatste tijd ben ik toch weer aan het twijfelen. En rekenen :-) Doen wij er goed aan om ons volledig te focussen op het volledig aflossen van de aflossingsvrije hypotheek binnen een relatief kort tijdsbestek? 

Het dilemma zit hem daar in dat ik dacht dat een extra storting in de bankspaarhypotheek nu eenmaal meer rendement oplevert dan een extra aflossing op onze aflossingsvrije hypotheek. Want, over de inleg krijgen wij 4,75% rente vergoed, in ieder geval tot einde rentevastperiode. Bovendien blijft de hypotheekrenteaftrek over dit deel in tact. Aan de andere kant is een aflossing op de aflossingsvrije hypotheek ook echt een aflossing; de hypotheekschuld wordt minder en de hiermee uitgespaarde rente betalen wij nooit meer.
Door extra te storten in de bankspaarhypotheek benutten wij het maximaal boetevrij af te lossen bedrag - 10% van de hoofdsom van het leningdeel - niet volledig als wij een tweesporenbeleid volgen. Het klinkt misschien wat suf, maar het niet benutten van die ruimte om boetevrij af te lossen voelt als een gemiste kans. Ik besef mij terdege dat er genoeg lezers zijn die niet in de buurt van deze grens kunnen komen. Dus in dat opzicht is het een luxe-probleem. 

Wat is dus nu verstandig? Gewoon maximaal extra blijven aflossen? Toch meer bijstorten? Of van allebei een beetje?

De cijfers

Ons resterende boetevrij af te lossen bedrag op onze aflossingsvrije hypotheek voor 2017 is € 4.359,35. Als wij dit bedrag zouden aflossen - door het wederom uit de buffer voor te schieten - dan levert dat ons ineens een bruto rentebesparing op van € 11,26 per maand. Rente die nooit meer betaald hoeft te worden.De totale hypotheekschuld daalt daarmee naar € 172.140,70 (exclusief opgebouwde waarde bankspaarhypotheekdelen).

Een extra storting op onze bankspaarhypotheek van eenzelfde bedrag levert een besparing op van € 29,27 per maand. Zie de uitwerking rechts hiernaast.
Door extra in te leggen wordt de maandelijkse inleg lager, want bij een gelijkblijvende einddatum hoeft er maandelijks minder gespaard te worden om op de einddatum toch hetzelfde doelbedrag bij elkaar te sparen. 

De bandbreedte loopt wel op, maar blijf ruim binnen de wettelijke verhouding 1:10.

Als ik deze tendens doorzet voor de komende jaren, tot in ieder geval het moment dat onze rentevastperiode afloopt (eind december 2019), dan heeft dat het volgende gevolg:

Je ziet dat de inleg in het jaar 2017 afneemt van € 171,94 naar, in medio 2019, € 59,56. De bandbreedte loopt ook op, tot net boven de wettelijk toegestane verhouding van 1:10, namelijk 1:10,26. Door de looptijd in te korten lossen wij het bandbreedte-issue op.
Het rendement is hoger dan als wij enkel voor aflossen zouden kiezen.

Natuurlijk kunnen wij er ook voor kiezen een verdeling te maken, waarbij wij extra inleggen op de bankspaarhypotheek binnen de bandbreedte en extra aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. Uitgangspunt hierbij is een bedrag van € 10.500,00. Dit is het bedrag dat wij jaarlijks maximaal boetevrij aflossen op onze aflossingsvrije hypotheek.

Stel, wij lossen jaarlijks € 7.500,00 af op onze aflossingsvrije hypotheek en leggen het restant van € 3.000,00 in op onze bankspaarhypotheek, dan ziet het plaatje er als volgt uit:

Wij blijven met deze extra inleg ruim binnen de bandbreedte, óók als de rente bij einde rentevastperiode fors hoger ligt (zeg eind 3%). De inleg daalt, zoals duidelijk mag zijn, aanzienlijk. Dat levert in het eerstvolgende jaar een besparing op van ruim € 20,00 per maand. Dat is op jaarbasis € 240,00. Over de (extra) inleg ontvangen wij 4,75% rente, dit is hierin nog niet meegenomen.

Als wij vervolgens de aflossing doen op de aflossingsvrije hypotheek, dan levert dat een besparing op van € 357,00 in het eerstvolgende jaar. Dit is het verschil in te betalen rente (4,75%) tussen de nu uitstaande hypotheekschuld (€ 34.000,00) en de hypotheekschuld na aflossing van € 7.500,00 (€ 26.500). 
Tezamen is dat een besparing van om en nabij de € 597,00. 

Zouden wij dit bedrag alleen aflossen op de aflossingsvrije hypotheek, dan levert dat een rentevoordeel op van € 498,75.

Als je het zo bekijkt, is de mogelijkheid om extra in te leggen erg aantrekkelijk. 

Wat zou jij mij adviseren om te doen?

Tip: ik heb gebruik gemaakt van de rekentools van Rentenier. En ik grijp elke blog - waarin ik deze tools gebruik - aan om reclame voor zijn tools te maken :-)

24 opmerkingen:

  1. Heb je het nu over een bijstorting of extra aflossing van banksparen? In het eerste geval blijft de schuld hetzelfde in het tweede geval daalt de schuld.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik heb het dan over een extra storting op de bankspaarhypotheek EN en extra aflossing op de aflossingsvrije hypotheek.

      Verwijderen
  2. Lastig! Qua rendement is het zeker beter om meer in te leggen op de spaar. Maar persoonlijk zou ik liever van de aflossingsvrije af willen.
    Ik zou zelf gaan kijken of ik niet ergens nog wat meer zou kunnen besparen om het allebei te kunnen doen. Dus maximaal aflossen op de aflossingsvrije, en dan als 'sport' zoveel mogelijk besparen om in te leggen in de spaar. En dit dan een of twee jaar zo doen, en dan de teugels weer iets laten vieren. Vanwege de balans natuurlijk!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Het klopt dat het qua rendement beter om in te leggen op de bankspaarhypotheek. Juist jouw tweede punt, dat je liever van de aflossingsvrije hypotheek af wilt, maakt het juist een dilemma. Want zo zit ik er ook in :-) Fijn dat jij, en andere lezers, reageren om een goede overweging te maken.

      Inmiddels ben ik er uit. Wij gaan voor een variant waarbij wij € 7.000,00 (van de toegestane € 10.500,00) extra aflossen op de aflossingsvrije hypotheek en € 3.500 inleggen op de bankspaarhypotheek. Binnenkort volgt er een uitgebreide blog over.

      Verwijderen
  3. Wat ook nog wel belangrijk is om mee te nemen, is dat bij het aflossen op je aflossingsvrije hypotheek je schuld op dit moment daalt. Dit kan effect hebben op andere toeslagen vanuit de belastingdienst (mits je hier voor in aanmerking komt). Voor ons een reden om ons de komende jaren te focussen op het bankspaargedeelte.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat is een goede toevoeging! Hiermee moet je zeker rekening houden als je gaat aflossen. Maar dat is voor ons niet de enige afweging, zoals je kunt lezen in mijn zojuist gepubliceerde blog :-)

      Verwijderen
  4. Wij hebben net dezelfde afweging gemaakt en uiteindelijk 40% van het te storten bedrag als extra inleg op de spaarhypotheek gedaan en de resterende 60% als aflossing op de aflossingsvrije hypotheek. Zo hebben we voor ons gevoel het voordeel van beide, ook al is het als je het uitrekent misschien niet 100% de voordeligste optie. We wilden echter wat extra rendement (spaar) maar ook van de schuld af (aflossing). Succes met jullie keuze!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Leuk dat je zo uitgebreid reageert en een inkijkje geeft in jullie situatie. Uiteindelijk hebben wij ook de keuze gemaakt om een percentage van het bedrag dat wij jaarlijks gebruiken voor extra aflossingen te gebruiken voor extra aflossingen op de aflossingsvrije hypotheek en een extra inleg op de bankspaarrekening. Dit is inderdaad vanuit financieel oogpunt niet de meest optimale keuze, maar het voelt wel goed. Zie mijn blog van vandaag over de keuze die wij hebben gemaakt.

      Verwijderen
  5. Wij hebben eerst een keer een flink bedrag bijgestort, zodat de maandelijkse premie met 50 euro naar beneden ging. Dat was in de tijd dat een van ons beide geen baanzekerheid meer had. Vervolgens flink afgelost op de aflossingsvrije hypotheek. Om te zorgen dat we lage maandlasten zouden hebben als 1 van beide weg zou vallen. Laatste jaren vooral bijgestort, omdat dat het meeste oplevert. Zoals je ziet niet allemaal rekenkundige argumenten voor de stappen die we gezet hebben.
    Nu zitten we in dubio, zo snel mogelijk van de hypotheek af of toch los sparen. De spaarhypotheek is ingekort met 6 jaar. Aflossingsvrij staat op 30.000. Los sparen gaat wel minder makkelijk dan aflossen, moeilijker om gedisciplineerd te blijven.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt voor jouw uitgebreide reactie. Interessant om te lezen hoe jullie het hebben aangepakt. De keuze die wij hebben gemaakt lees je terug in mijn blog van vandaag.

      Voor wat betreft het los sparen kun je er ook voor kiezen, als jouw geldverstrekker dat toestaat, om het bedrag meteen maandelijks af te lossen. Zo doen wij dat ook, en dat levert ook meteen een rentevoordeel (zij het klein) op dan een aflossing tegen het einde van het jaar.

      Succes met jullie keuze!

      Verwijderen
  6. Ook toevallig, ik heb deze situatie vanmorgen aan Rentenier voorgelegd.
    Bij hypohype is wel een grafiekje te vinden welke vorm het meeste oplevert, maar die is vrij summier.
    Door wat te stoeien met de tool kun je al wel het verscgil tussen aflossen en extra bijstorten zien.
    Vergeet niet de hypotheken gelijktijdig te laten eindigen, dat scheelt ook weer ewf.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Toeval bestaat niet :-) De tool van Rentenier biedt inderdaad heel veel mogelijkheden om te rekenen. Toch hebben wij ook een gevoelsmatige keuze gemaakt, die in fnanciële zin misschien niet de meest optimale is. Zie mijn blog van vandaag over de keuze die wij hebben gemaakt.

      Verwijderen
  7. Wij zijn met die vraag naar onze hypotheekverstrekker gegaan en hebben het laten uitrekenen. Het is per situatie en per persoon verschillend van welke vorm je de voor- en nadelen het zwaarst laat wegen :). Succes!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Hoi Adrianne, leuk dat je reageert! Dat kan natuurlijk ook. En inderdaad, elke situatie is anders, is persoonlijk. Wij hebben inmiddels onze keuze gemaakt; zie mijn blog van vandaag.

      Verwijderen
  8. Ook hier flink aan het stoeien met de bankspaarhypotheek.
    Zoals je zelf al aangeeft storten geeft gewoon het hoogste rendement.
    Waarom dan de twijfel?
    Het idee van ik heb minder schuld?
    Met de nieuwe richtlijnen aflossen banksparen zijn in het voordeel.
    Je mag nu altijd aflossen (geen tijdsklemmen meer) en met boeterente berekeningen zijn banken nu ook verplicht het spaargeld eerst in mindering te brengen.
    Kortom het geld in depot is eigenlijk gewoon afgelost (alleen op papier niet).
    Natuurlijk zullen er situaties zijn waarbij geen schuld "eenvoudiger" is maar bijstorten is "goedkoper".

    Sterkte met je keuze,

    Gr John.

    PS:
    idd de tool van de rentenier werkt perfect.
    Let alleen op dat het verhaal bruto netto niet klopt als je meerdere hypotheek delen hebt.
    Daarnaast zal geen bank 1 op 10 toestaan de meeste banken hanteren 1 op 7 of 1 op 6 als maximale bandbreedte.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Hele sterke zin John:
      Het geld in depot is eigenlijk gewoon afgelost(alleen op papier niet).
      Ik had hem eerst niet door, maar ga nu ook mijn extra stortingen opvoeren.

      Verwijderen
    2. Dank je,

      Maar alle eer is voor de Rentenier hij heeft de (bijna) perfecte berekenmodule gemaakt zodat heel eenvoudig te zien is wat je aan Bruto maandlasten (rente en inleg) kwijt bent.
      De berekening naar Netto met meerdere hypotheekdelen zit nog in de planning (heb ik vernomen).
      gr John

      Verwijderen
    3. John, bedankt voor jouw uitgebreide reactie! Jouw opmerking met betrekking tot het geld in het depot dat eigenlijk gewoon is afgelost, die ik ook aanhaal in mijn blog van vandaag, heeft mij aan het denken gezet.

      Waarom de twijfel? Ja, dat is vooral een gevoelsmatige kwestie. De aflossingsvrije hypotheek wordt niet afgelost (als wij niet zelf aflossen). Dat voelt toch anders dan bij een leningdeel, zoals de bankspaarhypotheek, die op einddatum van de looptijd wordt afgelost met de opgebouwde spaarwaarde, bestaande uit (extra) inleg en ontvangen rente.

      De keuze die wij gemaakt hebben is dan ook geen financieel optimale, maar het voelt wel goed. Soms is dat ook heel wat waard.

      Verwijderen
  9. Zie hier, oldies goldies
    http://rentenierenophypotheek.blogspot.nl/2013/08/eerst-sparen-dan-aflossen-een-voorbeeld.html

    BeantwoordenVerwijderen
  10. en deze
    http://geld-is-tijd.blogspot.nl/2013/08/aflossen-of-bijstorten-in-spaarhypotheek.html

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt anoniem, ik heb beide blogs nog eens goed doorgelezen!

      Verwijderen
  11. Ik ben het met mom4life eens. Ik zou hetzelfde doen: volledig aflossen op het aflossingsvrije deel en verder de extras inleggen. Punt is dat het aflossingsvrije deel niet vanzelf verdwijnt, op het spaardeel leg je verplicht in en aan het einde wordt dat deel afgelost. Ikzelf vind dat psychische aspect heel belangrijk.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Leuk dat je reageert, anoniem, en jouw mening met mij en mijn lezers deelt. Ik herken jouw gevoel zeker, en dat is ook waarom wij in dubio zaten. Inmiddels hebben wij een keuze gemaakt, deze lees je terug in mijn blog van vandaag.

      Verwijderen
  12. Wij hebben inmiddels ook wat mutaties van onze 100%-spaarhypotheek. Geval was dat de totale spaarhypotheek hoger was dan de maximale fiscale vrijstelling in box 1. Snap nog steeds niet hoe de adviseur dat heeft kunnen doen. Maar goed...Ons huis stond onder water en met een forse eenmalige aflossing van 60k (dit is meer dan de max 10% volgens het contract, maar voor onder-water-huizen kon zit zo) stond ons huis weer op het droge en voldeed ook aan de maximale fiscale vrijstelling. Inmiddels ligt de prioriteit op storten we bij in de spaarpolis, omdat dit meer rendeert dat de besparingen agv aflossingen. Omdat we op de spaarinleg aan de ondergrens zitten van de bandbreedte is de flexibiliteit er al jaren helemaal uit. Het enige wat we nog kunnen is doen de looptijdverkorting (= veel bellen met de bank, nieuwe offerte, ondertekenen en dokken voor de kosten, zucht). Afgelopen december konden we niks meer en zaten we aan de minimale fiscale looptijd van 20 jaar. Het wegvallen van de fiscale tijdsklemmen heeft sinds april weer deuren geopend om toch nog verder bij te storten.

    BeantwoordenVerwijderen

Totaal aantal pageviews