woensdag 21 september 2016

Minder huizen 'onder water': (schijn)veiligheid?

Gisteren was het Prinsjesdag. Een dag vol tradities. Een dag waarop de rijksbegroting van het komende jaar centraal staat. In de diverse media en op diverse blogs is aan deze begroting al voldoende inhoudelijke aandacht besteed. Ik voel niet de behoefte dat dan ook nog eens dunnetjes over te doen :-)

In de troonrede viel mij wel iets anders op. Een zinsnede, die mij - als vervend 'hypotheekaflosser' - heeft getriggerd:

Bij minder mensen staat de hypotheek onder water, waardoor verhuizen gemakkelijker wordt.

Dat bij steeds minder mensen de hypotheek onder water staat - de fiscale hypotheekschuld is hoger dan de waarde van de eigen woning - is al langer een tendens. Maar graag zie ik dat onderbouwd met harde cijfers. Dus ben ik op zoek gegaan naar deze door De Nederlandse Bank (DNB) aangeleverde cijfers in de Miljoenennota van 2017. En wat blijkt?

Op pagina 14 staat te lezen dat het aandeel 'onderwaterhypotheken' tussen begin 2013 en begin 2016 is gedaald van 36% naar 22,5%. Hoewel de procentuele daling groot lijkt, kijk ik toch liever naar 'harde' cijfers. Even verder speuren. Volgens de informatie uit oktober 2015 van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) klopt deze stelling, al krijgt het begrip 'tussen' een wel wat ruimere betekenis. Zij schrijven:

Van de 4,3 miljoen huishoudens met een eigen woning staat nu zo’n 32 procent onder water. Sinds het begin van de economische crisis in 2008 is het aantal huishoudens met een huis onder water alleen maar gestegen. Tot vorig jaar, toen het tij langzaam keerde.

Deze kentering is vooral het gevolg van de voorzichtige stijging van de huizenprijzen.
Als het opgebouwde vermogen in spaar- en beleggingshypotheken verrekend wordt, komt het aantal huizen dat onder water staat lager uit. Bij de fiscale hypotheekschuld is geen rekening gehouden met deze opgebouwde tegoeden. Om de hoogte van spaar- en beleggingstegoeden in hypotheken te kunnen bepalen loopt momenteel een onderzoek bij CBS.

Dat betekent dat de daling pas in 2015 is ingezet. En ja, dat jaartal ligt inderdaad tussen 2013 en 2016. Zo zie je maar weer dat je niet alles in eerste aanleg moet geloven wat er gedrukt staat :-)

Uit een nieuwsbulletin van DNB van eind vorig jaar blijkt eveneens dat (extra) aflossingen op de hypotheekschuld maar een klein deel vormen van de reden dat minder huizen onder water staan. Als voornaamste reden wordt ook hier de aantrekkende huizenmarkt en de voorzichtige stijging van de huizenprijzen - met name in en rond de grote steden - genoemd. 

Op zich een logische, valide onderbouwing. 

Persoonlijk blijf ik het een gevaarlijke ontwikkeling vinden. Waarom? Omdat het enkel vertrouwen op stijgende huizenprijzen naar mijn mening een schijnveiligheid is. Ik ben en blijf er namelijk van overtuigd dat de sterk oplevende huizenmarkt van tijdelijke aard is. De onderbouwing hiervoor komt onder andere aan bod in mijn blog Deflatie in aantocht, waar de schrijver van het boek ook nog eens nadere toelichting op geeft. 

Met het (extra) aflossen van de hypotheek - waarbij ik wel opmerk dat bij nieuwe hypotheken sinds 2013 verplicht afgelost moet worden - blijf je zelf aan de knoppen zitten.

Wat vinden jullie? Is de in de Miljoenennota gepresenteerde afname van 'onderwaterhypotheken' toekomstbestendig of een schijnveiligheid?

8 opmerkingen:

  1. Schijnveiligheid. Ik denk dat er binnenkort een tweede dip komt op de huizenmarkt. En dan kan de rente niet meer omlaag om voor een opleving te zorgen..

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat ben ik helemaal met jou eens! Ook voor wat betreft jouw laatste opmerking. De opkoopprogramma´s van de diverse centrale banken - en verlaging van de rente - zullen geen positief effect meer hebben. Wat dat betreft denk ik dat een grondige herziening van het financiële systeem de enige oplossing is. Maar dat gaat pijn, heel veel pijn doen.

      Verwijderen
  2. Er zou ivm de komende verkiezingen niet veel gezegd zijn over hypotheken.
    Komen er straks nog andere apen uit de mouw?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt voor jouw reactie! Grote aanpassingen aan onder andere de hypotheekrenteaftrek zorgt, in een naar mijn ogen tijdelijke opleving van de huizenmarkt, juist voor onrust. Ik denk dan ook niet dat politieke partijen het aandurven om in de komende regeerperiode grote wijzigingen door te voeren. Hooguit kleine stapjes. Overigens zijn er al wel ideeën over het belasten van vermogen in box 3. Ik verwacht daar wel aanpassingen in de komende regeerperiode. Dit raakt met name mensen die hun hypotheek aflossen en/of afgelost hebben. De tijd zal het leren...

      Verwijderen
  3. Ik vind stijgende huizenprijzen wel een logische verklaring voor afnemende onderwater-hypotheken, maar of je daar dus blij mee moet zijn weet ik niet. Je hebt niks aan je stijgende huizenprijs zolang je niet verkoopt. (en als je zelf iets terugkoopt heb je er nog steeds niks aan)
    Heb je toevallig ook ergens gevonden hoeveel mensen in een bepaald jaar hebben extra afgelost op hun hypotheek?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Het is ook een logische verklaring. Ik snap je redenering. Ook al zou je je huis verkopen, en gaan huren, dan nog vraag ik mij af of je er op de korte termijn voordeel uit haalt. De huurprijzen zijn, helemaal in de particuliere sector, erg hoog. En vaak hoger dan een hypotheek. Het gaat fout als de huizenmarkt in elkaar klapt en je jouw huis wél moet verkopen door werkloosheid bijvoorbeeld.

      In dit artikel valt te lezen dat Nederlandse huishoudens in 2013 € 11 miljard en in 2014 € 18 miljard extra hebben afgelost op hun hypotheken. Van de extra aflossingen is in totaal € 6 miljard betaald op onderwaterhypotheken. Cijfers over 2015 heb ik nog niet kunnen vinden. Dat zegt nog niets over het aantal mensen dat heeft afgelost. Een 'gemiddelde' is dan ook niet te achterhalen. Maar aan de andere kant, een gemiddelde zegt mij ook niet zo veel. Het is net als de informatie over hoe groot de buffer gemiddeld is per huishouden. Dat zegt ook niets ;-)

      Verwijderen
  4. Inderdaad helemaal mee eens, het is schijnveiligheid. Ons huis staat ook een stuk minder onder water dan vorig jaar, omdat de huizenprijzen hier gestegen zijn. Maar dat stopt ons aflossingsplan zeker niet. Je weet maar nooit wat er nog kan gebeuren.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik vind het een verstandige gedachtegang, dat je niet kijkt naar de prijsstijging - waardoor jullie huis minder onder water staat - maar vasthoudt aan het aflosplan. Ik denk persoonlijk dat je op de lange termijn er zondermeer de vruchten van plukt!

      Verwijderen

Totaal aantal pageviews